保利湖光悦色测评：满级滤镜下的自我救赎！
（楼盘测评系列）
写在前面：现在大家看到的房产自媒体分两类，一类赚B端的钱，也就是开发商广告费；一类赚C端的钱，也就是提供专业买房一条龙服务。我属于第二类，故从不接任何开发商广告，所以文中观点，相对客观，可放心享用。
保利的营销，还是很强的，锐意进取，完全没有央企那种老派迟钝的作风！
这从凤岗保利水木芳华的这波风骚操作，便可见其功力，割起韭菜来，那可是一点都不含糊。
快！准！狠！
比中海、越秀那些，还是要高一个level的。
当然我们今天不聊引发全广州中介狂欢的水木芳华，我们来说一说海珠这边即将上新的湖光悦色！
“湖光悦色”，名字取的不错，有山水画的意境。
看来之前对楼盘名的整顿，还是颇有成效的，现在都不取什么罗马家园、西海岸、剑桥郡、朱美拉之类的名字了，取而代之的是满满的中国风！
然而在“湖光悦色”如此之美名带来的预期下，去到现场，那巨大的反差感，还是会不禁让人备感失望！
那种感觉就像，你偷偷摸摸去买“小电影”，小哥神秘兮兮的告诉你，这张碟讲的七个男人大战一个女人的故事，你很开心，回到家把纸巾备好，打开却是葫芦娃大战蛇精的画面。
是的，没错！就是这种感觉！
好了，不调皮了，还是说回我们今天的主角！
01 区位
我们先从“湖光悦色”这个名字，来解读一下其区位。
“湖光”，其实不是湖，而是河，石榴岗河，在项目的东南方位，长这样！所以以后望河的朝向还是不错的。
“悦色”，毫无疑问，指的就是海珠湿地公园了，但说实话，这个盘基本蹭不到海珠湿地公园的颜，只是离的近而已，周边的环境跟“悦色”半毛钱关系都没有，从这里步行去湿地公园还得个20分钟呢。
摔！
这里地处海珠东南一带，属于海珠发展较为缓慢的区域之一。
周边土华村、石榴岗村，以及各种服装厂房围绕，美其名曰时尚创意园，其实多以家庭小作坊为主。
城市面貌的改善，有赖村庄旧改的推进，石榴岗村的旧改目前没啥相关消息，可以期待的就只有土华村旧改。
然而该村早在2010年，就曾与中信签署合作协议，至2018年，中信地产被中海吞并后，中海有接洽过，不过后面也不了了之，
时间来到2020年，才正式确定由华侨城接手改造。但直到现在，依然没看到有何推动的影子。
整个土华村还是热闹非凡！
所以，周边环境要匹配“湖光悦色”之名，还有漫长长长的一段路要走！
提醒大家一句：千万不要被那些营销号拍的美景给忽悠了！样板房精心包装的水景和实际是不一样的！
总的来说，该盘所处区位，本身并不强，想要出货，还是得扯上琶洲的概念，光靠那条小破河和海珠湿地公园，在城市面貌这个抵消项面前，是很难成立的。
关于这点，开发商也拎得清，所以看房路线是这么安排的：
先去保利琶洲洲际酒店，欣赏PPT，强行在你的潜意识里，将该盘打上琶洲的烙印，然后迈巴赫接去项目旁的板房，用豪车的奢华，转移你对周边糟心环境的注意！
高，实在是高啊！！！！
所以，懂了我前面对保利营销团队的那些夸赞了吗？
02 产品
所谓颜值不行，名字来凑···是远远不够的，产品，也必须打造成其一大卖点才行，故该盘产品力一定得强，否则去化定会受阻。
因此我们看到，整个楼盘小高层+叠墅设计，容积率2.83，两梯两户，专梯入户，仪式感满满。
且户型就三种：127平、142平、200平。
妥妥的豪宅定位！
我就看到某营销号，可能实在找不到吹点了，被逼的干脆直接在容积率上大作文章，说湖光悦色的容积率最低，最牛逼！哈哈！
恰饭不易啊！
其实这个地块，个人认为并不适合走豪宅路线，因为地段能级不够，撑不起！
最理想的应是打错位竞争，即改善的品质，刚需的价格！
然而在限高以及容积率的约束下，拿地价又那么贵，想盈利，就必须拉高档次，才能做大总货值。
所以该盘的产品不会拉垮，因为如果产品还没亮点的话，真不知道这个盘怎么去卖到8-9万，更别说吹风10万+了。
不过10万+真的只能吹吹风，实际肯定卖不到的。
如果10万+，琶洲南TOD和保利海珠天珺不更香吗？就算买不到，后航道还有海珠新城、中海几子，以及位置更核心的水蓝郡二手在那备选着呢。
然而，除了产品本身的品质之外，其余实在乏善可陈：
教育弱鸡，仅配一所幼儿园；
交通不便，距11号线和18号线交汇站龙潭站，1公里+，自驾如果要上华快和绕城高速的话，必通过那道窄窄的水闸，堵到你怀疑人生！
03 尾声
整体来说，按销售输出8万+的首开价，首推产品142平、200平，最低上车门槛也去到了1100万+。
这个资金体量，选这边，个人以为，着实是下不去手的！
小区内欧洲，小区外非洲的割裂感，会让人的感知系统混乱，晚上感觉自己住的是豪宅，白天出门上班恍惚间会以为自己深陷贫民窟。
总之去到1000W+的资金体量，选择大把，实在找不到首选“湖光悦色”的理由啊！
以上。
#野先生自有资深团队，专注广州楼市，提供一站式买房管家服务，先咨询规划后选筹，不C房，只帮买对房！
