会计中级职称-经济法2022真题答案

1、2021年1月10日，出租人刘某和承租人王某签订房屋租赁合同，约定租赁期限为30年，第一年租金为2万元，从第二年起租金按一定比例逐年增加。次日，王某搬入该房屋。

2021年4月，刘某将该房屋出售给张某并办理了房屋产权转移登记。张某随后要求王某搬离该房屋，王某以租赁期限尚未届满为由拒绝。

2021年5月，王某向刘某表示自己愿意购买该房屋，以刘某侵害其承租人的优先购买权为由，主张刘某与张某之间的房屋买卖合同无效。

要求：

根据上述资料和合同法律制度的规定，不考虑其他因素，回答下列问题：

（1）刘某和王某对房屋租赁期限的约定，是否符合法律规定？简要说明理由。

（2）张某要求王某搬离该房屋，是否符合法律规定？简要说明理由。

（3）王某主张刘某与张某之间的房屋买卖合同无效，是否符合法律规定？简要说明理由。

答案：（1）本题考查租赁合同期限。刘某和王某对房屋租赁期限的约定不符合法律规定。根据合同法律制度的规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

（2）本题考查“买卖不破租赁”。张某要求王某搬离该房屋不符合法律规定。根据合同法律制度的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，张某要求王某搬离房屋不符合规定。

（3）本题考查侵害承租人优先购买权所订立的房屋买卖合同是否有效。王某主张刘某与张某之间的房屋买卖合同无效不符合法律规定。根据合同法律制度的规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。王某只能要求刘某承担赔偿责任，但不得主张其与张某之间所订立的买卖合同无效。

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2、2017年1月15日，甲公司向乙公司借款1000万元。双方签订借款合同约定：借款期限1年，年利率为20%，借款期满还本付息。甲公司将厂房抵押给乙公司，办理了抵押权登记。2017年2月1日，甲公司将该厂房出租给丙公司，但未将厂房抵押情况告知丙公司。

借款到期后，甲公司无力还款，所剩主要资产为该出租的厂房。2018年2月25日，由于甲公司法定代表人陈某与乙公司存在利益关联关系，甲、乙公司订立如下折价协议：将市场价值1500万元的该厂房折价为1200万元；该厂房由乙公司取得所有权；折价所得款项全部偿还所欠乙公司的借款本息。此时，丙公司对厂房的租期还有1年才到期。

2018年3月，乙公司接收厂房的过程中，先后发生如下事项：

（1）乙公司要求丙公司在一周内腾退厂房，丙公司要求乙公司继续履行原租赁合同。

（2）一周后，乙公司实际控制了厂房，丙公司不得不搬离，丙公司遂要求甲公司赔偿因租约未到期搬离导致的各项损失。

（3）甲公司债权人丁公司因甲公司不能清偿其于2018年1月31日到期的200万元债权，向人民法院起诉请求撤销甲乙公司的厂房折价协议。

要求：

根据上述资料和合同法律制度的规定，不考虑其他因素，回答下列问题：

（1）丙公司能否要求乙公司继续履行原租赁合同？简要说明理由。

（2）丙公司能否要求甲公司赔偿因租约未到期搬离导致的损失？简要说明理由。

（3）丁公司是否可以起诉要求撤销甲、乙公司的厂房折价协议？简要说明理由。

答案：（1）丙公司无权要求乙公司继续履行原租赁合同。根据合同法律制度的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，即因租赁关系的存在致使抵押权实现时无人应买抵押物，或出价降低导致不足以清偿抵押债权等情况下，抵押权人有权主张租赁终止。题述情况下，乙公司可以主张甲公司与丙公司之间的租赁合同关系终止，丙公司无权要求乙公司继续履行原租赁合同。

（2）丙公司有权要求甲公司赔偿因租约未到期搬离导致的损失。根据合同法律制度的规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。题述情况下，甲公司抵押该房屋在先，出租该房屋在后，且并未将该房屋已经抵押的情况书面告知承租人丙公司。因此，丙公司因抵押权人实现抵押权而遭受的损失应由甲公司赔偿。

（3）丁公司不可起诉要求撤销甲、乙公司的厂房折价协议。根据合同法律制度的规定，以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以就此行使撤销权。此处“明显不合理的低价”一般是指低于交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的。题述情况下，该房屋市场价值为1500万元，而甲乙双方就其转让的定价高于该市场价格的70%（即1050万元），因此，丁公司不得就此行使撤销权。

3、2018年1月，甲公司与乙公司签订融资租赁合同。甲公司根据乙公司的选择，向丙公司购买了1台大型设备，出租给乙公司使用。设备保修期过后，该设备不能正常运行，且在某次事故中造成员工李某受伤。乙公司要求甲公司履行维修义务，承担设备不符合约定的违约责任，并对李某所受损害承担赔偿责任。甲公司表示拒绝，乙公司遂以此为由拒绝支付租金。

已知：对于租赁物维修义务，以及租赁物不符合约定及其造成第三人损害的责任承担，融资租赁合同未作特别约定。

要求：

根据上述资料和合同法律制度的规定，不考虑其他因素，回答下列问题：

（1）甲公司是否应履行维修义务？简要说明理由。

（2）甲公司是否应承担设备不符合约定的违约责任？简要说明理由。

（3）甲公司是否应对李某所受损害承担赔偿责任？简要说明理由。

答案：（1）甲公司无须履行维修义务。根据合同法律制度的规定，承租人应在占有融资租赁的租赁物期间对其履行维修义务。据题述，甲公司为出租人，无须承担维修义务。

（2）本题考查出租人是否承担设备不符合约定的违约责任。甲公司无须承担设备不符合约定的违约责任。根据合同法律制度的规定，租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任；但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。题述情况下，甲公司根据乙公司的选择购买该设备，并未提及乙公司依赖甲公司技能确定租赁物或者甲公司干预乙公司选择租赁物的情况，所以甲公司无须承担设备不符合约定的违约责任。

（3）本题考查出租人是否承担设备致人损害的赔偿责任。甲公司无须对李某所受损害承担赔偿责任。根据合同法律制度的规定，承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。因此，甲公司作为出租人无须对租赁物导致李某受伤的情况承担责任。

4、2020年2月1日，王某向李某购买一套二手房，双方签订买卖合同约定：房屋总价款200万元；合同签订当日，王某须向李某交付定金40万元；合同签订后15天内，王某交付购房款30万元，剩余款项在2020年3月31日前付清；房款付清的当日交付房屋并办理登记过户手续。任何一方违约致使合同目的不能实现，须按合同总价款的20%向对方支付违约金。

合同签订当日，王某将30万元作为定金交付给李某。2020年3月20日，王某向李某交付购房款30万元。

2020年3月26日，李某告知王某，其3日前和陈某签订该房屋买卖合同，并已将房屋转移登记给陈某。因违约赔偿纠纷，王某于2020年4月1日向法院提起诉讼，请求事项如下：（1）解除与李某签订的房屋买卖合同；（2）李某返还30万元购房款及其利息；（3）李某双倍返还定金80万元；（4）李某支付违约金40万元。（5）李某承担已付购房款1倍的赔偿责任30万元。

李某答辩如下：（1）定金应为实际交付的数额30万元，双倍返还定金数额应为60万元；（2）王某不能同时主张定金和违约金责任；（3）赔偿应以实际损失为准，王某未证实实际损失，无权请求已付购房款1倍的赔偿。

要求：

根据上述资料和合同法律制度的规定，不考虑其他因素，回答下列问题：

（1）李某抗辩（1）是否成立？简要说明理由。

（2）王某是否可以同时主张定金和违约金责任？简要说明理由。

（3）王某是否可以请求已付购房款1倍的赔偿？简要说明理由。

答案：（1）李某抗辩（1）成立，根据合同法律制度的规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更约定的定金数额。题述情形下，李某接受了王某交付30万定金，视为对定金合同的变更，定金数额为30万。

（2）王某不能同时主张定金罚则和违约金责任。根据合同法律制度的规定，在同一合同中，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但二者不得同时适用。

（3）王某不可以请求已付购房款1倍的赔偿。根据合同法律制度的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。题述情形下，该房屋买卖合同并不属于商品房买卖合同，因此，王某不可以请求已付购房款1倍的赔偿。