商业、城市更新、TOD项目考察 9月17-23日日本站

2023-08-25 12:35 作者:城市设计联盟 0人读过 | 我要投稿

经过疫情三年，日本商业从经济环境、市场与消费者、到商品、供应链、商业地产的表现形态都发生了巨大变化。东京作为城市更新的典范样本城市，无论公园、厂房、高架桥、车站等经过商业设施的重新赋能都可以成为备受追捧的城市更新空间，通过有新意的升级改造手法，重新激活原有土地的价值，并在很大程度上也打出了自身的差异化特色。

2023年9月17-23日，考察学习近年日本新开业、完成调改升级、标杆的商业与城市更新项目。

去日本我们学什么？

新晋热门商业项目的战略定位与方法实施

去存量时代，商业地产如何破局重塑？

城市更新中的地标型非标商业与新概念城市综合体如何打造？

传统商业圈/老城商业如何焕新升级？

长红项目的精细化运营与商业持久力

非标、文旅、“网红”商业的差异化打造与收益提升

集客型区域商业与精致社区商业如何保持长久吸引力？

......

7天游学，18+标杆项目，8+位实战老师

主题分享深度交流在地体验

PART 01

重磅嘉宾主题分享

主题分享：日本商业现状与疫后消费趋势解析

特邀嘉宾：好见老师原丸井集团董事

毕业于关西大学院大学经济学系，毕业后入职日本著名商业零售集团OIOI，曾担任女装部门部长、多店铺店长、营业本部部门长、集团常务董事。同社退休后，被多家日本品牌公司与商业企业集团聘任为战略顾问。有30余年的商业设施与集团战略经验、主管集团战略与开店计划的实施，对百货、购物中心等多个商业业态有深刻理解与研究。

PART 02

新商业&调改商业创新升级考察

项目一|涩谷PARCO

日本调改商业标杆，Z世代商业设施

特邀分享人：涩谷PARCO项目负责人

从50年前就担任涩谷潮流地标的「涩谷PARCO」百货，经过三年休业改装，于2019年11月底重新开业。调整的花费近214亿日元（折合约13.85亿人民币），新涉谷PARCO定位为：「世界へ発信する唯一無二の”次世代型商業施設”」即「面向世界发信的独一无二的“次世代型商业设施”」。

新涉谷PARCO项目总面积为6.4万㎡，共22层（包括写字楼），其中商场部分占据项目的负一层至十层，建筑面积为4.2万㎡，共引进约193个品牌，年租金收入目标为200亿日元（折合约13亿元人民币）。不只有首家任天堂实体旗舰「Nintendo TOKYO」与宝可梦旗舰店进驻，还有全日本首家电竞咖啡厅，以及AI机器人、虚拟实境空间展等，将时尚、艺术与文化、娱乐、美食、与科技5大元素完美融合，带给大家全新的刺激。

项目二|KAMEIDO CLOCK

社区型购物中心旗舰项目、日本区域共生商业的标杆

2022年4月，日本野村不动产在东京龟户推出社区型购物中心旗舰店KAMEIDO CLOCK，建筑面积5.8万㎡，其中店铺营业面积2.8万㎡。建筑共有5层，地上4层地下1层。整体设计以区域共生为主线，吸引各类商家入驻，解决龟户过去生活便利设施不足的问题，提高本地生活的便利性。预计年均来客数1200万人，销售额200亿日元。

作为承载衣食住等生活功能的商业设施，野村不动产在规划阶段便与当地居民进行多次商讨，了解区域消费者的需求和现有商业环境所存在的问题，最终确定了“LIVE UP! ＆ LOVE LOCAL”（快乐生活与热爱本地）的主题概念，通过完善购物功能、空间体验与社区文化，创新商业价值。商业体KAMEIDO CLOCK覆盖了衣、食、住、健、游、学等多个生活主题，联合入驻的136家店铺，在满足区域居民生活消费的同时，增设各类活动空间，促进社区交流，活跃区域文化。

项目三|丰州Lalaport

日本家庭型、儿童友好型商业空间的典型案例

特邀分享人：三井集团负责人

丰州Lalaport毗邻东京湾，以都市船坞（Urban Dock）为主题，打造以“放松、充实、玩耍”为主旨的一站式购物中心。项目以儿童与家庭为目标客群，提供了多种商业业态，包括儿童及孕妇用品销售、休闲美食和儿童游戏体验。目前，已有540家大型店铺入驻，是日本知名的家庭友好购物中心。

项目四|原宿 WITH HARAJUKU

20个品牌撬动大流量，大热商圈小体量破局

疫情期间仍可保持日均15万+人的入店客流

由日本NTT都市开发打造的WITH HARAJUKU 共有13层，从地下三层到地上十层，含商业、共享办公、Hall展厅、租赁公寓、城市公园等多个元素组成的复合型商业综合体。项目为东京带来了多个“首店”、品牌旗舰店及新形态店铺，其中最受瞩目的是IKEA宜家首个都市型门店、优衣库全球第一家UT主题旗舰店，以及资生堂全球首家美妆集合店 Beauty Square及其法国餐厅「SHISEIDO PARLOUR THE HARAJUKU」。

项目占据了JR原宿站前一路之隔的得天独厚的选址优势，即使在疫情期间也可以保持日均15+万人的入店客流。除了进驻14个品牌门店的购物中心，还囊括了街区空间「WITH HARAJUKU STREET」、户外绿地公园「WITH HARAJUKU PARK」、活动空间「HARAJUKU HALL」、共享办公空间「LIFORK HARAJUKU 」、与租赁公寓「WITH HARAJUKU RESIDENCE」。

项目五|GINZA SIX

都市型高端购物中心，银座最大规模的地标性商业项目

特邀分享人：GINZA SIX项目负责人

项目前身为经营了88年的松坂屋百货，GINZA SIX名称的由来是为消费者在银座提供超越非凡的六星级服务和产品。它跨越了两个街区，共有47,000平方米的零售空间，地下有6层，地上有13层以及一个4000平米的屋顶花园。无论是从外观、占地、内部装潢看来，都不愧为东京最大商业综合体。同时不单单只是将眼光放准在集结各色时尚大牌，同时与谷口吉生、Nicolas、原研哉、Peter Marino、David Chipefield、堂本右美、草间弥生等众多世界顶尖艺术大师联袂组合，提出“在艺术的包围里购物”，将艺术文化与商业充分结合

项目六|银座东急 PLAZA

都市型购物中心，PLAZA里的旗舰项目

银座东急广场（Tokyu Plaza Ginza）是一个建筑50000平方米的大型商业建筑，坐落在有乐町和日比谷区的交界处，被称为“银座之门”，毗邻繁忙的数寄屋桥交叉路口，四周均为交通干道。这座百货占据了一个完整的街区，这种情况在银座寸土寸金的地段极少发生。定位于：Creative Japan～开心世界。为传统与创新共存的银座新添新坐标，由内向外，以跨国的品牌形象打造的新旗舰店。

整座商场共有 13 层，地上 11 层，地下还有两层，商铺面积约 5 万平方米。商场内部的商店及餐厅共有 125 家，其中有 11 家在日本独一无二的店铺，另有 9 家只驻扎在东京，而世界知名品牌的旗舰店，共有38 家。商场的8、9 楼，是乐天免税店，是东京室内规模最大的免税商店。

项目七|下北泽商业街

40年经久不衰，深受日本年轻人喜爱的次文化消费中心

特邀分享人：下北泽商业街开发方负责人

日本东京下北泽区域从开发建设开始就是著名的“年轻人的街区”。经过四十余年的历史发展至今，一直作为东京甚至整个日本年轻人所喜爱的次文化消费中心而备受关注。疫情期间仍然保持平均每日到访者3万人，是日本文化型商业街区的开发标杆。

项目八|表参道&表参道之丘

日本的香榭丽舍大道，东京最繁华的时尚购物商业街

表参道，被称为“日本的香榭丽舍大道”，全长约1公里，位于东京原宿青山一带，离涩谷不太远的地方，与原宿、涉谷、代官山一起形成东京四个最具特色、风格不同的时装店聚集地的。用了70年左右的时间，演变成为大量风格独特建筑物和成排的榉树共同演绎的具有欧洲街道风情的奢华时尚的购物商业街.街道两旁云集赫尔佐格与德梅隆、伊东丰雄、SANAA等欧洲与日本顶级建筑师为Prada、Tod's、Dior等顶级时尚品牌设计的建筑作品。

项目九|OIOI新宿 ANNEX

二次元主题百货

特邀分享人：OIOI新宿 ANNEX项目负责人

位于新宿三丁目，伊势丹本店与OIOI新宿店附近，新宿JR站步行10分钟可达。包含地下部分共八层，卖场经营面积约为1万平，业态以零售、餐饮、影院、活动空间等为主。项目以次世代所喜爱的圈层文化品牌为主要商户、包含ACGN、爱豆文化、lolita、蒸汽朋克、coser、海外动漫等多个方面。项目内设有多个主题活动区域，全年有超过百场的主题活动或限定店铺开设。

项目十|新宿伊势丹

日本百货界店王，标签鲜明的时尚定位

伊势丹(Isetan)是日本首屈一指的零售业集团，总店位于新宿。以百货业作为业务中心，伊势丹包括了东京地区的数家百货公司，还有另外三十余间子公司。近年也在京都开设分店。在海外，伊势丹有二十多年海外扩展的经验。从1972年在新加坡开第一所海外分店开始，在全世界已有多家百货公司。

在日本，伊势丹堪称为“时装伊势丹”向以高感度，高质量时装见称。伊势丹常为时尚年青人的时装指针及领导。伊势丹在急剧变化的社会环境中，竭尽所能地为顾客提供新的生活文化，迈向综合生活产业的目标。综合生活产业不但提供商品，更为顾客安排生活所需的服务及咨询。

PART 03

城市更新考察

项目一|东京中城八重洲

三井推出的城市更新新概念综合体，2023年3月开业

特邀分享人：三井集团负责人

2023年3月，日本大型商业地产公司三井不动产在东京推出新概念综合体“东京中城八重洲”，这是其在东京中城（Tokyo Midtown）品牌下，继六本木、日比谷之后开设的第三家综合体。由于地处东京中心区，并与东京站直接相连，东京中城八重洲定位多功能综合体，其中包括豪华酒店、区立小学、育儿辅助设施、巴士总站、商务交流、能源中心、儿童园、写字楼及各类商业设施。

项目二|东京中城日比谷

融合商业，艺术文化与自然环境三大领域的城市更新复合商业设施样板

特邀分享人：三井集团负责人

东京中城日比谷，是继中城六本木之后，三井不动产的又一力作。日比谷是一座集合了写字楼、购物商场、艺术文化等功能的大型多功能复合式商业设施，整个建筑地上35层，地下4层，其中地下1楼到3楼是购物商场，4楼和5楼是东宝电影院有13厅2800个座位，堪称是全东京最大，而6，7楼是餐厅和空中花园商场。商场共有60家店铺，其中首次引进日本的店铺有6家，首次进驻大型商业设施的店铺有15家，全新营运模式的店铺有22家。项目作为复合式购物中心，代表了日本商业发展的最新潮流，不仅将办公、购物以及艺术结合起来，不少新店的出现，颠覆了传统的跨界经营方式，目标是在未来能为东京打造出“国际商业&艺术文化都市”的形象。

项目三|东急歌舞伎町TOWER

东急推出的全新复合型商业体，东京新商业地标

特邀分享人：东急集团负责人

2023年4月，日本大型铁道公司东急在东京新宿推出全新复合型商业体“东急歌舞伎町塔”（TOKYU KABUKICHO TOWER），首次不设写字楼，而通过影院、剧场、现场音乐厅等娱乐设施与商铺、酒店的业态组合创新，打造最新摩天地标。项目高225米，由地下5层和地上48层组成，占地面积4604㎡，建筑面积3600㎡，总面积8.74万㎡。在没有写字楼稳定房租收入的条件下能否盈利，也是业界关注的焦点。为增强集客力，东急歌舞伎町塔基于歌舞伎町的地理特殊性，充实内容和服务，开发超大型娱乐设施，促进观光旅游和兴趣消费。

项目四|宫下公园MIYASHITA PARK

非标商业，公园商业一体化的“都市绿洲”

“公园+商场+酒店”形成协同效应带动周边区域共同发展

MIYASHITA PARK（宫下公园）是三井不动产于2020年7月在东京涩谷开发的复合型商业设施，集公园、商场和酒店于一体，融合公共空间与商业空间、高端消费与大众消费、传统文化与现代时尚，打造东京商业新地标。

MIYASHITA PARK占地面积约10740㎡，建筑面积约46,000㎡。由涩谷区属宫下公园、商场RAYARD MIYASHITA PARK和酒店sequence MIYASHITA PARK三部分组成。通过“公园+商场+酒店”形成协同效应，提升集客力和文化影响力，并带动周边区域共同发展。

项目五|涩谷SCRAMBLE SQUARE

商圈TOD，商业创新业态、高颜值空间重焕传统涩谷商圈消费活力

特邀分享人：东急集团负责人

涩谷Scramble Square波形塔楼，是东京涩谷站全新TOD，本项目包括集结有 4 家铁路运营商、9 条铁路线的涩谷站，是日本 9 条地铁线的转换枢纽，每日可运送 330 万名乘客。项目位于涩谷站正上方，由高端写字楼、大型商业设施、共创设施、观景设施等构成，是一个包括车站改造在内的城市再生示范项目。

整栋大楼的地下二层至地上14层皆为购物中心，进驻商家212家，其中甚至有很多初次进驻东京的品牌，包括7家在日本首次登陆的店铺、45家首次在涩谷区登陆的店铺、37家新形态店铺在内的共计212家店铺齐聚一堂。

项目六|二子玉川RISE

近郊TOD商业，开业10年，仍保持每年100万客流增长

特邀分享人：东急集团负责人

位于日本东京近郊的二子玉川RISE于2011年开业后，保持每年约100万人左右的客流增长，并获得2018年“第二回先进城市建设大赛”的“国土交通大臣赏”；在受新冠疫情影响最为严重的2020年，全年消费人次接近1700万，营业额约325亿日元，且2021年以后经营水平稳定保持在疫情前90%以上。

项目通过与车站直连的交通动线，将盒子型MALL、开放式街区、地下商业等多种商业形式进行有效组合，在都市与自然融合的舒适空间之中，为消费者提供感受喜悦的、具有高品格的，没有任何负担即可融入到日常的生活方式。

项目七|MIKAN下北
高架桥下创新商业，融合多元文化与办公，打造具有鲜明个性特征的前沿性商业街区

2022年3月底，位于京王线下北泽新高架桥下的新开业商业街区MIKAN下北（部分）正式开业。MIKAN下北共由A、B、C、D、E五个街区组成，占地面积约2200㎡，总建筑面积约4800㎡。在结构与布局上，项目最大限度的结合高架桥本身建筑特点；在品类业态方面，即保持了下北泽原有的古着街区商业基因，又大比例招商文化综合书店、人气餐饮店、杂货店等更多更丰富的业态组合。同时，为了对应由于疫情而不得不进行远程办公的情况，还设立了共享办公场所；在市场营销上，更是扩大下北泽独有的“文艺、复古、情怀、实验”这些区域特征，对区域的商业与文化融合产生更多积极的影响。

项目八|有明GARDEN

城市更新新样本，打造“区域社交生活中心”

特邀分享人：有明Garden运营负责人

2020年开业的有明Garden，位于东京临海城市副中心，占地10余公顷，拥有超200家店铺的大型商业体、最大容纳约8,000人的剧场，大型温泉设施及高端酒店、公寓等多业态。虽不属于临海最核心的区域，但面对临海每年5700万的客流，拥有土地所有权的住友不动产从一开始就设立了导流和与城市协同的发展策略，期望通过项目打造最大限度提升土地价值，促进地区经济活性。它从“地方性”本身出发，把自己打造成了“区域社交生活中心”，营造了一个人与人之间可以“社交、体验、探索”的场所。