评盘：越秀·天玥怎么样？

还记得在2月初，北京土拍市场上出现了一匹黑马吗？那就是越秀，当时越秀在北京土拍的几个地块里，用59亿斩获了两宗土地，一宗是北部昌平朱辛庄地块，一宗是西部石景山地块。

今天我们来看看越秀在石景山打造的项目到底如何。

优点：

1、项目位置不错，位于五环外，苹果园和阜石路附近，北京一直有东富西贵的说法，西边客户仿佛就是住着很多达官显贵。

2、交通非常不错，自驾车很快能够进入阜石路和五环主路，交通通达性好，地铁方面在1公里左右有好几个站点。

3、商业不错，距离京西大悦城、沃尔玛山姆会员店很近。附近片区成熟，商业氛围已经成熟。

4、学校资源丰富，附近有多所幼儿园、小学和中学。

5、绿地资源相对丰富。附近有法海寺、首钢园、八大处等绿地资源。

不足：

1、价格高，这个项目的指导价是7.48万/平米，这个区域7.5万的房价有些偏高。附近老旧小区二手房大概在3-5万/平米，所以新房比二手房高出一倍，那确实让人纠结。

2、附近太过于成熟，带来方便的同时，也带来很多生活的痛点，比如城市拥挤问题，停车问题，附近无高端商业配套等现状。

3、教育资源丰富，但是并不太强，如果对于有好教育需求的家庭来讲这是一个不足的地方。

4、未进入西部豪宅区域，后期成长不足，对于后期转手客群来讲，项目处在大部分都处于普通二手房的竞争之中，成长方面不足。

5、户型规划一般，尤其是115平米及以下的104平米、100平米、98平米三居产品和81平米二居产品户型设计均一般。

客观来讲，越秀虽然和其他开发商已经在北京联合操盘开发过一个项目，但是这次自己独立操盘是否能够适合北京客户的需求，需要市场的检验，毕竟在南方广州可以横着走的企业不一定一下子能够做好北京客户的需求，这是很多企业遇到过的问题。

另一个层面讲越秀的动作非常快了，2月中拿到地，4月就开始排卡，比一般的国企开发商要快的多。按照目前的说法，越秀·天玥已经排卡近300组，按照规划，首期开盘是拿出300余套房源进行销售，从开发商的营销安排上讲，开发商是偏谨慎的，因为项目建面大约1.8万平米，规划6栋楼，共有528套房源，这次仅仅拿出一半的房源做销售可能就不是非常有信心。因为全项目仅仅528套房源，可以一把清策略，也可以小步快跑，落袋为安。

我们再从另一个侧面看，其实石景山尤其是长安街沿线上有好几个项目在售，对于越秀·天玥来讲并不能说是躺着就可以跑赢的，因为它面临的是中海等大哥的项目。

越秀·天玥项目如果想要用价换量，可能会超出竞争对手，如果保持指导价7.5万/平米的水平，恐怕面临大竞争。

我们作为行业从业者，客观评判这个项目的优劣势，更好的为购房者而服务。