全面彻查自建房！什么信号？

农村自建房、城中村自建房，违建加盖，还拿来做生意的小产权房，会迎来更严厉的监管。

《人民日报》5月2日报道，住建部在长沙主会场召开视频会议，部署全国自建房安全专项整治。

1，对本地区城市范围自建房摸底，特别是对经营性自建房、此前农村房屋安全隐患排查整治范围之外的自建房，进行全面彻查，做到不留死角、不留盲区。

2，研究建立房屋体检制度，房屋养老金制度，房屋质量保险制度。

为什么要全面彻查自建房？

最近，很多人的心，都被长沙自建房倒塌牵动着。

出事的楼，大概有6层半，属于砖混结构的自建房。

1层开了一家麻辣烫店和奶茶店，2层是饭店，3层是私人影院，4-6层为旅馆。

房东把6层以下租给经营户，6层以上是房东一家人自己居住，这部分都是自己加盖的。

加上租户长期以来的装修、翻新、打破原有结构，问题一个一个的叠加，如今变成了断垣颓壁。

自建房，尤其是经营性自建房的违建、加盖乱象，早就不是什么新鲜事了。

农村自建房非常依赖工人的经验，从图纸到验收的过程，没有一个严格的标准。

建材用料和做工，视乎户主的财力和重视程度，有偷工减料的，钢筋和混凝土就用的比较少，导致房屋承重能力一般。

没有经过专业的设计，甚至一些高层的建筑，也没有采用框架作为承重结构。

2020年的时候，山西襄汾，有个饭店坍塌。

饭店前身是村民自建住房，先后经历过六次改扩建，由前后两栋房屋，形成的院子上加盖预制板而建成。

后来，又在预制板上搭建了彩钢板顶棚。

彩钢板之下、预制板之上，所形成的夹层用来堆放杂物。

预制板下，就是高三米、能容纳百余人就餐的宴会厅。

连续的降雨，又让铺设了石渣保温层的预制板重量增加，最终发生了悲剧。

《中国青年报》当时有个跟踪报道，采访了当地一个将近70岁的建筑工。

在他漫长的帮工岁月中，有关房屋优劣的判定标准，大多是看建房后，房顶有没有漏水。

村民说，建房前只要向村委会提交一份建房申请书，仅确认建房土地面积，无需结构设计等关乎房屋安全的项目，便能审批通过，至于怎么建并无监管，而此后多次加盖扩建也不用再次审批。

房屋是不是安全，靠的是祖祖辈辈积累的感觉和经验。

其实，自建住宅还算是好的，这跟自建经营性用房，是两个概念。

最近这些年，农民自建住宅绝大部分都舍弃了预制板，翻建成更牢固的混凝土结构。

现在还保留预制板的，大多是饭店、超市这些临街商铺，建成时间普遍在10年以上。

因为造价低、使用方便，预制板曾经被广泛应用在我国农村的建房过程中。

但预制板的安全性，往往受到承重墙承重能力、建筑物整体性的限制。

报道里说：“长远来看，我国有300万个自然村，数亿栋农房缺乏专业人员的管理。”

还有一个重要原因是：侥幸心理。

反正旁边的邻居都在加盖，我为什么不行？

反正能多收租，再加一层，行不行？

反正这栋楼又不是只有我一个做生意的，我把承重墙打掉行不行？

手里钱不多，又为了节省开支，想当然地降低建筑标准，这就是很多自建经营性住房的现状。

自建房，也可以算做所谓的“小产权房”。

我国的土地按所有权分类，有两种：

一类是国家所有，分三种：农用地、建设用地和未利用土地。

另一类是农民集体所有，也分三种：集体经营性建设用地、宅基地和农用地。

这就是传说中的“三块地”。

再细分的话，农用地里包含了永久基本农田，也就是耕地，还有草地、林地、养殖水面这些。

经营性建设用地里，用来做工矿仓储和商服用地。

宅基地上，盖的是房子。

所以，从来没有大产权和小产权之分，小产权房只是约定俗成的一种说法。

自建房如果是经镇规划部门批准，在宅基地上建的自住房屋，只有使用权，不能交易，后代也能继承使用权。

如果未经审批自盖，只能属于违章建筑。

把概念拓宽，那些村集体组织的合建房，用来出租做门面，做旅馆，做群租房的，也属于自建房。

虽然前面加了“农村”这两个字，但这类房子，在真正的农村其实并不多。

相反，真正在农村自建的住宅，层数不高，家人不少，全程监工，没人会偷工减料，非常结实。

不断翻盖、加盖、打破原有结构、偷工减料的经营性自建房，在灯红酒绿的超级大都市，在城中村，或者叫都市村庄，才是广泛存在的重灾区。

央视财经之前有个报道，不完全统计，深圳市违法建筑约40万栋，建筑面积达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。

中信证券的报告说，深圳曾开展过住房调查，村民集体经济组织自建、合建房的规模，在2013年竟占到深圳整体住房规模的60%以上，8年时间过去了，这个比例至少也在50%以上。

从深圳推及全国，这些交易不受保护的房子总量，有多少？

上世纪90年代房改之后，现在我们的住房大概分4类：老公房（比如央产房、军产房、房改房）、商品房（比如商品住宅和写字楼公寓商铺）、保障房（比如经济适用房和公租房），还有小产权房，这四类房子，还不包含学校和单位宿舍。

如是研究院曾发布过一组数据，商品住房112亿平方米，占比38%。

保障房72亿平方米，占比约为24%。

小产权房的面积，达到了73亿平方米。

这个数字怎么得来的呢？

国土资源部有个统计，2007年以前，全国小产权房的面积已经高达66亿平方米。

假定新增小产权房面积，在同期城镇住房竣工面积总量中占比8%，可通过住房竣工面积指标，倒推出各年的新增小产权房竣工面积。

那么，2008-2017年，就新增7亿平米的小产权房。

结果就是，2017年的时候，小产权房的面积是66亿+7亿=73亿平米。

时间又过去了5年，这个数字，只会多，不会少。

中银国际曾经发布过一组数据，成都和海口的小产权房占比超过了20%。

清华大学蔡继明说，北京的小产权房大概占整个本地市场的18%左右，已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米，在西安估计已经占到25%到30%。

从这个角度来说，就算其他城市没深圳那么高的比例，全国小产权房的占比，超过30%很正常。

现在，我国城镇存量住房面积在300亿-400亿平米之间，机构说小产权房面积超过70亿平米，可以说是非常保守的数字了。

从法理上来说，这一类房子，是严禁流通的。

去年，自然资源部曾发了一个通知，推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记。

其中明确提到：对乱占耕地建房，违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

还有，参考去年的深圳住建局，发了《加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，加大对小产权房交易的打击。

不管是自然资源部禁止确权，还是住建部门的禁止交易，大家可以发现，在官方的表态里，从来没有自建房、小产权房这一说，有的只是四个字：违法建筑。

最多再加个前缀词，叫“历史遗留”。

说破大天，这一类房子不管叫什么名字，都是不受保护的。

在不能流通的基础上，又迎来新一轮自建房的彻查，没有经过招拍挂出让、没有产证、质量堪忧的自建房，尤其是经营性自建房，将会被彻底“打入冷宫”。

但蓝白觉得，对城中村，不能一棍打死。

一个是大量租户、商户的安全问题，一个是巨量外来人口的落脚之处，一个是食租者不断逐利的贪念。

这个问题，有点类似于“不可能三角”，处理起来很棘手。

万科老总郁亮说过：没有住过城中村，没有丢过自行车，就不是第一代深圳建设者。

没了城中村，城市的一块重要拼图，就会丢失。

城中村让年轻人居者有其屋，让梦想在这里孕育，让外来者成为大都市的一部分，有人在这里成为人上人，有人在这里成为三和大神。

如果为了外在形象，只靠大拆大建，必然会重复2015-2017年的棚改大潮，短时间推高房价和房租，挤压低收入者的生存空间，反噬一个城市的活力。

蓝白觉得，要兼顾安全、公平和包容，有两个办法。

一个是开头住建部所说的，加强监管，形成房屋体检制度，房屋养老金制度，房屋质量保险制度。

根据通报，这次长沙出事的房子，4、5、6层房屋的安全鉴定是虚假报告，第三方鉴定机构往往是为了利益最大化的，还有报规报建手续，改扩建的二层审批手续、竣工和验收的手续，这些环节，都要靠常态化的监管来形成约束。

另外一个，是全力、大规模的发展租赁房。

海通宏观测算，“十四五”时期，全国将新增保障性租赁住房约748.8万套，今年会建将近200万套，投资2100亿，同比增幅110%。

过去这些年，大城市的租赁房供应太少，选择也太少，公租房体量毕竟有限，也没有做到真正的“租售同权”，落户容易了，上学依然是老大难的问题，目前租房市场还是个人房源为主导，房客处于弱势地位，没有长期稳定居住的预期。

而小城市呢，在棚改货币化推高房价后，库存再次累积，居高不下的债务收入比和偿债比率，已经无法承接大量土地出让带来的“债务驱动发展”模式的持续。

小城市缩减宅地供应，回归“小而美”的多层住宅。

大城市要在商品房之外，给低收入者更多选择。

洋房和豪宅只是少数人的游戏，低租金，长租期，小户型的房源，才是破解小产权房“安全与居住”难题的钥匙。

不管是外卖快递小哥，还是工地挥汗如雨的农民工，或是刚入社会的大学生，还是辛苦打拼的首套刚需，或是卖小换大、卖旧换新的改善家庭，所有人，都应该在城市里找到属于自己的居所。

资料来源：

住建部：部署开展全国自建房安全专项整治

中青报：记者探访长沙自建房倒塌事发地：违建严重，发现不难拆才难

央视第一时间：农村自建房标准监督等短板应尽早补上

[经济信息联播]深圳小产权房调查 小产权房为“违法建筑” 交易潜在风险高

朱振鑫、杨芹芹《中国住房总量估算：我们的房子过剩了吗？》

自然资源部：推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记

海通宏观《保障性租赁住房：能托底房地产吗？》