无权处分农村房屋时能否善意取得？

村民在配偶死后将与配偶共建的房屋出售给同村村民，而购房的村民已支付合理价款并实际居住。此时，村民出售房屋的行为是否属于无权处分？购房的村民能否善意取得并要求逝者的继承人配合办理登记手续？

 

谭某与邹某系夫妻关系，其中，邹某原系某村村民。1991年，邹某取得《个人土地登记申请书》后，在该土地上建设案涉房屋，但未办理产权证。1995年邹某逝世后，谭某与同村村民许某签订房屋买卖协议，约定许某购买谭某的案涉房屋，价格为1万4千元。许某在签订合同当日付清房款并入住至今。

随着谭某、邹某相继逝世，谭某和邹某的子女要求许某返回案涉房屋未果，遂向人民法院提前诉讼。其中，许某认为其具有购房资格，房屋买卖合同有效，谭某有权处分案涉房屋，许某支付了购房款并居住至今，系善意取得。许某同时提出反诉，要求谭某和邹某的子女协助办理案件房屋过户手续。

《中华人民共和国民法典》

第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”

第四百九十条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”

第五百九十八条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”

经办法院认为，谭某与许某签署的房屋买卖合同,系双方的真实意思表示。谭某出卖该房屋时邹惠琴已经去世，但谭某出卖房屋的行为符合农村交易习惯，许某有理由相信谭某有权处分卖房事宜，且许某为同村村民，具备购买本村宅基地及其上所建房屋的资格，故双方买卖诉争房屋的行为不违反法律和行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。即便谭某未经其他法定继承人同意擅自处分该房屋，系无权处分，由于许某购买房屋后，支付了合理对价并实际居住多年，谭某亦已将该房屋及宅基地使用权证一并交付于许某，故许某已善意取得涉案房屋，谭某的无权处分行为并不影响合同效力。

谭某与邹某的子女基于继承法律关系主张许某返还占有的房屋，因许某系合法占有，谭某与邹某的子女的诉讼主张没有法律依据。许某基于房屋买卖合同法律关系，有权要求合同相对人谭禹清履行合同义务，即协助办理涉案房屋的产权过户登记手续，该合同义务实质上系谭禹清因出卖房屋形成对许某所负的债务。按照民法典的规定，继承遗产应当清偿被继承人的债务。

最终，经办法院驳回了谭某与邹某的子女的诉讼请求，并判令谭某与邹某的子女配合许某办理房屋过户手续。

在司法实践中，民法典已对于无权处分的法律后果以及善意取得的构成要件进行了明确的规定。

无权处分是指无权处理他人的财产，并与相对人签订财产转让合同，无权处分违反法律禁止规定，并有可能造成真正权利人利益的受损。在房屋买卖中，无权处分的行为一般表现在：1、不动产公示或者登记簿登记的权利人为真实权利人，此时物权的登记人自然有权处分，非权利人对房屋的处分则是无权处分；2、不动产公示或者登记簿登记的权利人并不是真是的权利人，可能存在不动产权属登记错误或者没有进行不动产公示登记等情况，需要通过诉讼等手段确定真实的权属，若确权诉讼确认真实的权利人与登记权利人不符时，登记权利人则属于无权处分。

同时，根据民法典的规定，无权处分在同时具备三个要件时，受让人构成善意取得，转让人不得以无权处分为由请求受让人返还财产。

1．受让人善意。受让人的主观必须具有善意，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。而且是指受让时为善意，之后受让人知道转让人为无权处分，仍属善意。若真实权利人有证据证明交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，或有其他证据证明受让人非善意的，则人民法院一般情况下会认定受让人非善意。

2．合理价格转让。人民法院一般会考察转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素，来认定转让价格是否合理。

3．标的物登记或交付。不动产应当通过登记办理产权变更，动产应当交付。

值得注意的是，若转让合同被认定无效或者被撤销的，受让人不能主张善意取得。

本案中，因为案涉房屋在邹某与谭某婚后所建，因此属于夫妻共同财产，则谭某向许某出售房屋的行为属于无权处分。但是，许某在邹某逝世的情况下与谭某协商购房事宜符合当地农村交易习惯，许某具有购买案涉房屋的资格，许某已支付合理的价款。同时，虽然不动产需要进行登记才能导致物权变动，但当地的村房屋普遍不按照规定进行登记，案涉房屋也一直未办理房屋产权证，且许某因权属纠纷也无法办理房屋权属变更手续，但谭某已将该诉争房屋及宅基地使用权证一并交付于许某，许某已实际居住多年，已经构成了标的物向许某的交付。因此，许某已善意取得案涉房屋。