昆明这个楼盘是巫家坝搅局者？
一般而言，品牌房企进入一地的首作，都肩负着树立品牌形象、扩大知名度、提升美誉度的重任。
但，凡事皆有例外。
自今年6月开盘面市以来，龙光入昆首作先后经历了首开遇冷、合作分手、频繁降价等一系列问题，颇有水土不服的症状。
克而瑞《2020年1-12月·中国房地产企业销售榜TOP200》榜单显示，2020年龙光集团销售额达1497亿元，位居第23名。
今年8月，龙光发布的财报显示，截至2021年6月30日，净负债率为60.8%，剔除预收款后的资产负债率为69%，现金短债比为1.85倍，“三道红线”全部保持绿档。
从这个角度来看，龙光实力雄厚，选择昆明地产开发最为火热的巫家坝片区，颇有与其他品牌房企同台竞技，一决高下的意味。
但就目前的情况看来，龙光·玖云台动辄挥起价格镰刀，妄图以低价博销量的举措，在品牌聚集、产品过硬的巫家坝板块并没有取得预想中的效果。
自降身价
龙光·玖云台又降价了！
为什么要说“又”？因为自今年6月26日开盘以来，龙光·玖云台已经两次公开降价了，不断刷新着昆明巫家坝板块住宅价格的下限。
在寸土寸金的巫家坝，鲜有房企围绕售价反复做文章，更多是将产品和品牌，以及片区规划配套作为核心卖点。在刚需产品竞争中比较常见的价格战，也与巫家坝较为高端的规划定位显得格格不入。
那么，龙光入昆首作频繁降价背后，是“赔本赚吆喝”还是以低价换销量？其中有什么隐情？市场有何反应？购房者买单吗？
地产中介朋友圈截图
“让朋友圈的人都有机会住上巫家坝的豪宅，是我不可推卸的责任，现在机会来了”
今年8月，类似上述的广告段子，在昆明中介的微信朋友圈广为流传。
大家口中提到的“机会”，与中交龙光·玖云台景里（即如今的龙光·玖云台）发布的降价海报高度吻合--“14XXX元/㎡起入住巫家坝核芯品质豪宅”。
中交龙光·玖云台景里降价海报
单价14XXX元/㎡起，比周边在售项目的均价整整低了约5000元/㎡，甚至仅比同时期出让地块的楼面价高出1000元/㎡左右（今年5月，巫家坝25.31亩住宅用地的成交楼面价达到了13046元/㎡）。
巫家坝自概念成形之初，就被定位为昆明城市新中心，规划有5070亩中央公园，先后落地了十多家企业总部，可谓“集万千宠爱于一身”并“C位出道”，因此片区内住宅售价一直是昆明楼市的“天花板”。
而中交龙光·玖云台景里在开盘仅一个多月后毫无征兆的降价，直接击穿了片区住宅的价格下限。不到1.5万/㎡的单价入手巫家坝住宅，即便是在两三年以前都是难以想象的。
在房地产市场向来有“买涨不买跌”的消费心理。对于房企而言，降价无异于对自我价值的否定，直接伤害了也购房业主的信任度，打消了处于观望状态置业者的购买欲。
一旦开了降价的口子，原本处于观望状态的购房者就更加不敢上车了。
而近日，项目再次推出26套特价房，最低单价低至14821元/平方米，似乎认定了降价才能推动去化。据媒体报道，此次推出的房源，面积段为106—128㎡，优惠力度最高的一套房，总房款降低了近19万元。
一再降价背后，龙光·玖云台葫芦里究竟卖的什么药？
中途分手
去年12月17日，官渡区巫家坝板块KCGD2017-34、35、36号地块网上拍卖。
龙光、中交、龙湖地块位置
其中，KCGD2017-34号地块性质为城镇住宅、零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地，面积约17.11亩，容积率＞1且≤4.5，被南宁市龙光房地产开发有限公司3.82亿元底价揽入，楼面价约7435元/㎡，土地单价约2230.52万元/亩，即为龙光·玖云台项目用地。35、36号地块则分别被龙湖、中交收入囊中。
三个地块具体信息
由于地块太小，拿地后龙光和中交两家房企将两个地块合并为一个项目——中交龙光·玖云台开发销售。其中，龙光地块（34号地块）名为中交龙光·玖云台景里，作为一期开发，中交地块（36号地块）名为中交龙光·玖云台泓园，为二期。
项目于6月26日开盘，推出105、125、143平3个户型，开盘价格约18000-19000元/㎡，毛坯交付，预计交房时间为2023年年中。
据中指院数据，项目首开去化不理想。从开盘到8月底，仅备案了18套住宅，堪称惨淡。
销售数据惨淡
此后，由于营销理念、客户分配等发生分歧，中交与龙光中途分手，中交龙光·玖云台景里正式更名为龙光·玖云台，中交龙光·玖云台泓园则改为了中交·泓园。
公众号名称变更
有业内人士表示，双方的合作是拿地后在临时达成的，合作基础本身就不是很紧密，在股权关系上也处于独立状态，各自为战也就不可避免。
此外，率先推向市场的中交龙光玖云台景里销售情况不太理想，以及龙光在操盘过程中，双方营销打法上的分歧等，或是造成两者分手的直接诱因。
房企总是分分合合，但在从牵手到分道扬镳如此迅速，在昆明楼市里也比较罕见。
“To be, or not to be: that is the question”
面对市场盘整，生存还是毁灭是企业必须考虑的问题。是“以价换量”，还是坚持品质致胜，每家开发商都在做出自己的选择。
但以长远的眼光来看，品质才是穿越市场周期的不二法门，与其在价格上做文章，不如在产品上下功夫。
来源：云南乐居
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