《民法典》九大典型合同的亮点与风险

作者：高云

 

九大典型合同，民法典虽然将合同从15种有名合同，增加到20种典型合同，但其实真正修改的内容只有9类，高云老师将所有的修改点逐一总结出来，将在这部分详细讲解。

 

目录

买卖合同: 十处重要改动

租赁合同: 四处重要改动

承揽合同: 限制定作人合同解除权和新增拒绝交付权

委托合同: 明确了委托人赔偿范围

中介合同: 合同名称改变和新增“禁止跳单”规定

保证合同: 保证方式推定规则和保证人免责事由的重大变化

保理合同: 三方主体和两个合同的特殊法律关系

物业服务合同：新增禁止恶意催收物业费等多项规定

合伙合同：新建民事合伙制度，与商事合伙制度建成中国合伙制度体系

 

《民法典》合同编关于买卖合同的变化比较多，另外还有物权编也有部分内容影响，归纳起来主要有以下几点：

 

第一，确认无权处分的买卖合同有效（详情参见《民法典》第597条）；

第二，限制出卖人的免责约定（详情参见《民法典》第618条）；

第三，明确检验期间约定过短以及未约定的处理（详情参见《民法典》第623条和第624条）；

第四，明确向第三人履行的检验标准（详情参见《民法典》第624条）；

第五，当事人可以约定标的物孳息归属（详情参见《民法典》第630条）；

第六，明确分期付款解除合同前的催告义务（详情参见《民法典》第634条）；

第七，明确试用买卖中的默认购买规则及使用费（详情参见《民法典》第638条和第639条）；

第八，新增调整所有权保留规则（详情参见《民法典》第641条）；

第九，明确正常经营买受人对抗抵押权的规则（详情参见《民法典》第404条）；

第十，新设动产抵押登记限期优先原则（详情参见《民法典》第416条）。

 

而《民法典》关于租赁合同的主要变化如下：

 

第一，明确超期转租不约束出租人，根据《民法典》第717条该类合同即使超出了租赁期限部分仍然有效，但对出租人不产生法律约束力。

第二，补充优先购买权内容《民法典》第726、727和728条对房屋租赁合同承租人的优先购买权的行使范围、时间限制、救济途径等进行了完善和补充。

第三，新增法定优先承租权，《民法典》第734条规定，将优先承租权从约定权利固化为法定权利，更有利于保障承租人的权益。

第四，《民法典》第405条明确在先设立并已经占有的租赁权可以有效对抗。

 

《民法典》合同编关于承揽合同的主要变化有两点：第一，《民法典》第787条，限制定作人的合同解除权；第二，《民法典》第783条，新增定作人拒绝交付权。

 

《民法典》合同编关于委托合同的变化相对不大，主要变化在于《民法典》第933条首次明确规定了委托人解除合同造成对方当事人损失时的赔偿范围，且根据委托合同的类型进行了区分。

 

《民法典》将《合同法》规定的居间合同使用的“居间”一词统一替换为“中介”，更符合合同实务习惯。此外，中介合同部分当中最大的亮点，是增加了俗称“禁止跳单”的规定，详情参见《民法典》第965条。

 

保证合同为《民法典》合同编新增的四类典型合同之一。由于《民法典》实施后《担保法》被废止而不会单独存在，《民法典》合同编关于保证合同的内容绝大部分合并到《民法典》当中，存在如下四点重要变化：

 

第一，《民法典》第686条规定，保证方式约定不明时推定为一般保证，此谓颠覆性变化。

第二， 《民法典》对《担保法》第17条作出了部分修正，在第687条规定，一般保证人的先诉抗辩权受到了明确限制，该条款亦属重大变化。新旧两法对比后发现，《民法典》关于先诉抗辩权的立法倾向，究竟是侧重保护债权人抑或保证人，存在着矛盾纠结的表现。

第三，保证期间约定不明时，保证期间从原来的2年缩短为6个月，债权人的风险大为增加（详情参见《民法典》第692条）。

第四，《民法典》在第696条规定，保证合同禁止债权转让而债权人擅自转让的，保证人免责，属于保证制度的重大变化，此举将对受让人以及债权价值产生重大影响。

 

保理合同为《民法典》合同编新增的四类典型合同之一。此次专门增加这类典型合同，主要原因是随着中国逐渐发展成为世界最大的保理市场，保理纠纷也随之剧增，亟待加强相关法律规范。

《民法典》合同编保理合同部分内容不多，共9个条款，对保理合同的定义、合同内容、虚构债权的保理合同、保理人表明身份、基础交易合同变更影响、有追索权的保理合同及无追索权的保理合同等作出了基础性的规定。

 

物业服务合同为《民法典》合同编新增的四类典型合同之一。

物业管理属服务性行业，且伴随着我国房地产行业的高速发展而不断发展壮大，随之也产生了大量的物业服务合同纠纷。《民法典》针对物业服务领域的突出问题，增加规定了物业服务合同作为典型合同。

从物业服务合同的内容来看，其同时兼具委托、承揽、劳务、服务等多种合同类型的内容，却又不是合同法规定的有名合同类型的简单组合。

从合同的主体来看，因目前我国的房地产产权制度特点，会涉及业主、业主大会（业委会）、开发商以及物业管理公司等主体之间的关系，现有的典型合同类型均无法适用。

 

合伙合同为《民法典》合同编新增的四类典型合同之一。

我国1997年颁布的《合伙企业法》，规定了商事合伙类型。但是，如果合伙双方不成立合伙企业，不登记成非法人组织，甚至不以盈利为目的，这种民事合伙目前还缺乏相应规则规制。《民法典》合伙合同就是为解决这一问题而诞生的。

《民法典》合同编关于合伙合同的内容，主要规范的是民事合伙合同，是对民法通则关于个人合伙的规定的补充完善，它与《合伙企业法》所规定的商事合伙制度一起，构建并完善了中国合伙制度法律体系。

 

注：因篇幅所限，本文节选自高云《民法典时代企业合同实务如何应对和改变》课程的文字稿，部分内容有删减。

高云（本名汪宏杰），合同六法创始人，《民法典时代合同实务指南》主编。中国法学会法律文书研究会理事、中山大学法学院客座教授，广州仲裁委员会仲裁员。1993年开启法律从业生涯，主要从事企业投融资，并购重组和不良资产等业务，历任多家律所主任，上市公司法务总监，合规官等职务，先后出版《思维的笔迹》、《公司法实务指南》等13本法律实务畅销作品。