北京市某公司拟确定某地铁站商业用房的日租金价值的评估项目

北京市某公司拟确定某地铁站商业用房的日租金价值，为商业用房招商提供价值参考。

该商业用房在北京市某地铁站附近，附近有面包店，小吃街，购物店等店铺，客流量较大。

考虑到该类商业用房不同于普通住宅、商铺，可能租户更换较为频繁，因此决定评估该商业用房的日租金。

评估过程

01

评估方法的选择

PING  GU  FANG  FA

评估方法的选择：

单项资产评估可以采用收益法、市场法、重置成本法三种方法。

重置成本法就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。

市场法：是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

收益现值法：系通过估算委估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出委估资产评估的一种资产评估方法。

根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：市场法。

选择理由：

因本次评估对象为某地铁站商业用房，重置成本法只能反映建造成本，不能反映其经营租赁的真实价值，故本次评估未采用重置成本法。

收益法是对未来收益的折现价值，租赁价格不需折现，因此不采用收益法。

因此，本次评估采用市场法。

02

市场法评估思路

PING  GU  SI  LU

市场法评估思路：

市场法是将委估房产与市场上近期出租的相类似的物业(比较实例)相比较，并将两者在价值影响诸因素如交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等方面的差异量化，据此对参照物的市场租金价格进行相应的调整和修正，评定委估建筑物的资源使用费。

基本计算公式为：

P=P'×A×B×C×D×E

式中：

P-----委估建筑物资源使用费；

P'-----参照物租金价格；

A-----交易情况修正系数；

B-----交易日期修正系数；

C-----区域状况修正系数；

D-----实物状况修正系数；

E-----权益状况修正系数；

交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的租赁价格；

交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为估值基准日的租赁价格；

区域因素修正系数C用于调整委估房产与参照物在周边繁华程度、周边环境、基础设施、公共设施完善程度等方面的差异；

个别因素修正系数D用于调整委房产与参照物装修情况、设施设备、空间布局、建筑功能、在地铁站内的位置、所属地铁站的流量（万人次/年）、建筑物使用的局限等方面的差异。

权益状况修正系数E用于调整委房产与参照物规划条件、他项权利设立等方面的差异。

内容来源：评估师学习分享

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