涉及轨交专题，虹桥商务区华新片区城市设计启动招标

内容摘要：《虹桥国际中央商务区华新片区城市设计》公开招标公告，将开展轨交专题研究、华新片区将现大面积征收。

招标截图

近日，《虹桥国际中央商务区华新片区城市设计》公开招标公告。

一、招标公告

招标公告显示，本次采购内容主要包括三方面：

1）对华新片区2.54平方公里进行整体性概念城市设计；

2）聚焦总体空间结构中划定的近期重点区域（占地约50公顷）开展空间形态的详细城市设计；

3）结合项目进行三个专题项目研究：轨交专题、开发容量专题及图则研究。

本次招标预算金额为 196.4万元

合同履约期限： 180天

招标时间安排：

获取招标文件时间：2023年10月08日至2023年10月13日

提交投标文件截止时间：2023年10月30日

开标时间： 2023年10月30日

二、片区演化

华新片区区位图

虹桥商务区华新片区，位于虹桥商务区西北部，华新镇最东部，即该镇沈海高速以东镇域。隶属于虹桥主城片区。

我们先看一下虹桥商务区片区（分区）的演化。

《虹桥主城片区单元规划》版华新片区

根据2020年批复的《上海市虹桥主城片区单元规划》文本显示（下文简称“单元规划”），华新片区在虹桥商务区被划分为虹桥乡村单元02，隶属于西虹桥片区。

我们看到，当时虹桥商务区大的空间结构分两层，一、就是虹桥主城片区，即附图《华新片区区位图》中的红线范围；二、外围的虹桥商务区拓展区。

“单元规划”在上述基础上就虹桥主城片区再规划形成了核心区、机场片区、西虹桥、南虹桥、北虹桥和东虹桥六大片区的空间格局。

而本案的华新片区，即归为西虹桥。

2023年8月28日，印发了《虹桥国际中央商务区综合交通规划(2021-2035 年)》通知（下文简称“交通专项规划”），这意味着该“专项规划”已批复，商务区同期还编制了《上海虹桥国际中央商务区国土空间中近期规划》（下文简称“国土规划”），两份规划就虹桥商务区分区均重新定义，从空间格局上均“淡化”了虹桥主城区与拓展区的分割或概念。

（请注意，这里我们使用了“淡化”一词，也就是说实际虹桥主城区范围没有变化。）

并一致将整个虹桥商务区划分形成了 5 个片区，即核心区、南虹桥片区、东虹桥片区、西虹桥片区和北虹桥片区。

而本案的华新片区已由此前的西虹桥调整为南虹桥片区。另外，这里的西虹桥已将徐泾镇全域纳入其中。

（所以，题外话，经常看我们文章的朋友应该知道，我们文章定位徐泾板块时不太说西虹桥，因为这里最新规划显示西虹桥范围已覆盖徐泾整个镇了；我们会以沈海高速为界，以虹桥主城区和虹桥拓展区区分，这样更细化。）

三、华新片区功能定位

我们看到，这次招标将对华新片区2.54平方公里进行整体性概念城市设计，那么那里会规划些什么功能呢？

接下来，我们就来梳理一下其两版上位规划提前探究。

1、《上海市虹桥主城片区单元规划》版

“单元规划”版将单元分为了两种，一种为城市开发边界内为城镇单元，另外是城市开发边界外的乡村单元。虹桥主城片区共划分 25 个单元，其中 17 个城镇单元，8 个乡村单元。

而本案的华新片区就是这8个乡村单元之一。其重点是明确单元内建设用地减量化要求、生态管控要求和农业布局要求。

虹桥商务区华新片区，即虹桥乡村单元02面积为2.62平方公里（本次招标显示该面积为2.54平方公里），本单元是由华新镇镇界-虹桥主城片区规划范围线围合而成的区域。

虹桥商务区华新片区规划

单元规划控制表

单元定位以生态休闲功能为主，规划期末将实施减量化面积56.44公顷，新增耕地面积下限4.25公顷，单元总建筑面积上限5.98万平方米。该单元的基本农田保护区面积为57.84公顷。

该单元内如需编制下位规划或专项规划，应充分考虑基本农田保护的要求。

我们看到，上述规划中主要有永久性基本农田、农林复合区、基本农田保护区及5处旅游休闲功能区。

从单元规划控制表显示，华新片区建设用地规模为40.49公顷，应该主要就是5处旅游休闲功能区；及2条“区区通”道路，即闵行方向未来将向西延伸纪友路和纪宏路；还有就是轨道交通（下面详解）。

另外，还有三个规划指标非常值得关注，即常住人口为0，村庄建设用地为0，住宅建筑面积为0，也就是说上华新片区为“无人区”。

这也就回答了另外一项重要规划指标，即建设用地减量化下限为56.44公顷。

虹桥商务区华新片区现状卫星图

这也意味着，目前虹桥商务区华新片区内现状的所有宅基地都将被征收，其他地上建筑物也基本要拆迁。

2、《上海虹桥国际中央商务区国土空间中近期规划》版

就华新片区来说，“国土规划”版中并没有阐述具体规划指标，但目测与“单元规划”差异不大。展示的已批控规拼图整个华新片区被绿色给渲染了。

这张《南虹桥中近期规划建设引导图》更清晰些，尽管“国土规划”版将华新片区由原西虹桥纳入至南虹桥，但华新片区自身规划似乎并没有变化，隐约还能看到5处旅游休闲功能区。

本次招标聚焦总体空间结构中划定的近期重点区域（占地约50公顷），约占总体华新片区面积（2.54平方公里，该数据为招标内容数据）的19.69%左右。

四、轨交专题

25号线华新两方案比对

本次招标服务内容中提到，要结合项目进行三个专题项目研究，即轨交专题、开发容量专题及图则研究。其中便包括了轨交专题。

从现有已公开的官方资料来看，途经虹桥商务区华新片区的轨道交通线路只有25号线。就25号线华新镇走向，我们已报道过多次了，虹桥商务区的两份重要规划，即“交通专项规划”和“国土规划”选择了不同的路径。

我们看到，“交通专项规划”版，25号线沿纪鹤路向西，并从虹桥商务区华新片区北部擦过，该线路对华新片区影响很小。

而“国土规划”版，25号线由纪丰路向西横穿虹桥商务区华新片区。该方案过境华新片区线段较长。结合华新镇区“城中村”土地利用规划显示，华志路、新府中路“城中村”地块被定位为了“地标片区”，再加上本次招标轨道交通作为专项研究课题，故我们判断，未来25号线在华新镇选择沿华志路的概率更高。

本次开展轨道专题的还有一大利好，即这还意味着25号线是选择既有规划线路（徐泾段诸光路沿线）还是走虹桥商务区核心区新增通道也将一并揭晓。

本合约履约期为180天，如果以开标日10月30日起算，那么，最终成果将在明年4月底左右提交。

（说明：上述分析均建立在现有规划资料基础上，存在变化的可能性，请以后续官方公示为准，文章内容不作为任何投资依据！）

来源：政府招采

编辑：大青浦房谈