【厉害】深圳楼市巨变II：国家队正式下场，租房市场大变天，控制租金是关键
[[厉害财经]]
深圳在楼市的改革尝试再次踏入深水区
深圳房地产又大便了
国企直接下场化身二房东
改革名称叫深圳统租
小提问
你看好同租吗
这件大事结合之前一历史的第一期系列视频
深圳楼市大变是一个配套的改革动作
核心诉求
还是希望学习新加坡的房地产发展经验
本质上是把深圳市
作为全国房地产政策的试验田
率先做一些突破性的创新性的动作
这次的统租就是深圳国企下场
把中心城区的城中村出租房集体包下来
经过大规模装修后
再集体抛向市场
租给客户
本质上是深圳市政府想留住人才
尤其是年轻人才
为他们提供良好的租房体验
提供高质量中等价格的租房供给
取代原来的低质量低价格的城中村
当然原来城中村的租户们难免会被误伤
但这是一种趋势
就如同当初北京的改革一样
通过市场化的租金价格压力
把一部分人挤出这片寸土寸金的地方
多残酷的现实
大家好
这里是厉害财经预言家一历史
今天跟大家一起盘盘深圳同租的背后
楼市改革到底往什么方向发展
统租房会成为潮流趋势吗
对普通人尤其是年轻人来说
同租房值得花时间花精力去申请吗
结合一历史的真实感受给大家好好聊聊
欢迎转评赞
支持一波深圳统租改造闹得沸沸扬扬
网上舆论讨论的很深
主要原因是牵涉到深圳上千万人的居住问题
城中村是很多深圳建设者
包括低收入群体的重要落脚点
像之前很多人知道的三河大神
城中村就是很多人孤独的港湾
2022年
深圳常住人口1766万
目前有接近1343万人常住城中村
根据深圳市的规划
2021~2027年
全市计划增加100万套保障性住房
覆盖350~450万人
到了2035年
深圳市要超过500万人住在保障性住房里面
所以第一个结论同租房这件事
深圳是认真的
而且准备长期干
现在只是开了个头
接下来的问题是他到底会怎么影响深圳打工人
现在租客最关心的问题
搬迁时间
搬迁补助
学位问题
官方都做了回答
反正一句话
我办事你放心
但是一些隐性的影响正在一步步外溢
而这类外溢
很可能是超出政策制定和执行的初衷的
第一个外溢
涨租金
是的
你没有看错
在白芒村
平山村
龙华园
芳村里
没有被统租的房东都开始涨价了
原因很简单
深圳国企运营的微塘公寓
在精装修和提升配套后
租金会有10%左右的涨幅
市场上的城中村自然而然更长
因为本身供给就这么点
国企翻新的租房没有增大供给量
只是提高了品质
租金提高是对深圳打工人的第一个影响
第二个影响是无处安身
据白芒村正在搬家的刘先生口述
我们在这住了十几年
很舒服
房租也便宜
环境也好
交通方便
白芒村现在住了2万多人同租
我们也支持
但是房东一下子叫搬走
而且附近的村子一时半会儿没有房子出租
就算有很多也是涨价500~1000块
大家都不知道何去何从
第三个影响是打乱预期
是的
一旦这项改革启动
所有住在城中村的人都会开始惶惶不安
没有人知道哪一天会轮到哪个村
会不会轮到自己的屋子
但是要做预期管理很难
征收工作没那么简单
三方博弈往往找不出最优解
总之在险境的问题之下
还隐藏着许多隐性的问题
深圳这次淌过去的水和经验
也许未来会成为案例
这一轮运动的政策起点在深圳
前不久提高了14 五规划里自己的任务目标
追加20万套
保障性住房
从原来54万套增加到74万套
自己建
来不及收
城中村是最现实也是最快速的办法
同租以后的城中村租房
会被深圳市归纳到保障性租赁住房体系中
成为有编制的房子
主导这个项目的单位是深圳市人才安居集团
在通过和国家开发银行
工商银行
建设银行
中国银行
农业银行签订授信
一共拿到了5000亿的额度
旗下的微糖公寓品牌也已经开始运营
招租从1300元的单间到2000
100元的一室一厅
总体来说价格还算实惠便宜
在深圳算贵吗
小伙伴可以把自己的感受打在公屏上
人才安居集团和五大行签约完成以后
2月十日
深圳就成立了安居威堂
住房租赁投资控股有限公司
这个单位就是之后深圳一系列改革的执行公司
敲黑板
记住这个主体
后面我们还会重点聊
他通过统一收储城中村房源进行装修改造
并对周边配套升级
然后再出租四步走的方式完成整个改革工作
政府出资补贴
国企
银行贷款
国企推进
比利时大胆预测一波
这个模式在一线城市和强二线
未来都很可能成为标准动作
去介入城市更新住房供应
人才安居等等项目运作
这件事对于普通年轻白领是友好
但是可能对收入较低的群体会造成冲击
接着第一章讲
为什么一历史觉得对普通白领是好事
因为之前一历史就了解过
政府保障性住房的租赁项目
想要申请一套公租房
但是条件真的太苛刻
比如要求你是本区户口或者劳动关系
在本区的单位
除此以外
人均住房也不能超过15平米等等
就算满足了一系列条件
还得排队对接的老师
就说区里很多人都在排队
你们看中的这个小区比较新
价格贵一点
但是也要先照顾企业的企业申请完才轮到你们
总之一句话
排队吧
排无止境
没有个23年根本轮不到
那么通过统租等方式收纳房源
国家操盘可以保质保量稳定租金
所以历史觉得对普通年轻白领是好的
申请的时间缩短
轮到自己的概率就更大了
但是有些自媒体号又发癫了
开始阴谋论
这个事情炸出来不少极端揣测的阴暗心理
比如一历史
看到有几个号说深圳统租注册20亿
但银行授信给了5000亿
摆明了是想空手套白狼
暗示深圳市财政不行了
通过统租房骗钱
先不说
深圳2022年破万亿的财政收入
完全就是最富裕的几个市
光是深圳特殊的政治地位
真需要钱的话
还用得着玩这一招吗
其次很多账号也根本没搞懂
授信和真实贷款之间的区别
别光输出情绪
我们来算个账
深圳计划增加20万套同租房的供给
1年下来就说包年和装修的成本
一套房子3万块了不起了吧
这里也就是60亿的成本
硬加到5万块一套
那也就100个亿
就算咱们把74万套全部都算进去
算10万块一套的包年和装修总成本
也不过是740亿元
哪可能把5000亿授信花光
银行机构傻吗
也不傻
白花花的钱说给你就给你吗
不得考虑还钱吗
100亿项目你借200亿
可能借得到5000亿吗
1000亿也很难呀
其次还有揣测说
深圳以后会把同租房的租金收入
打包成金融产品
这倒是挺有远见和前瞻性的
为了进一步扩张
加快丰富供给
把常规模的租金收入打包成金融产品
卖给金融机构再融资
然后把融到的资金滚动起来
收更多的房子
翻新装修
更多的城中村
这个套路一历史承认是有效可行的
而且大概率会推广开
既解决了资金来源
又让金融机构挣钱
还加快了供给扩张
可以说是稳赢
毕竟深圳这几年
为了解决新市民青年人的住房问题
花了不少心血和脑筋
计划2023年开工60个项目
一口气筹集16万套
改善人才住房体验
除此以外
控制城中村的房屋
也就锁死了市中心远期的土地供应
国企操盘的项目不会拆迁了
没有那么多拆迁大户持币扫货
没有拉升房价的新房入市
那么房价也就稳下来了
大家心思也就安定了
不焦虑了
另一方面
通过房租价格的变动
方便深圳市以及未来其他推广的城市
进行自己的人口改革
通过国企品质甚至财政补贴
吸引并留住了年轻的高学历人才
使得他们以低成本生活在最便利的市中心
那么相反
房租涨价的价格歧视
会把已经利用完的低学历人群和中老年人群
搬出市中心
不光是深圳
比如北京
上海拆迁项目基本都是中老年人被搬到市郊
换两套房子
只不过很多事明面上不能说
大家理解就好
因为城市建设最高峰的阶段已经过去
大量基建和房地产开发已经结束
之后是稳定更新
稳定提升
对于相关人口的需求不那么大了
更想要高收入
高活力
高消费的年轻人
这就是残酷的政策真相
这就是真空手套白狼
认同的可以扣777
在公屏上
城中村非常复杂的系统性难题
住房需求更是后发国家要发展
需要克服的最大挑战
不说中国从日韩到越南
印度
每一个工业化的地方
全部都会遇到头疼的房价问题
本质上是民生和发展之间的取舍问题
工业化要求大量的土地和大量的劳动力人口
土地拿来建厂
人口拿来干活
这必然会导致资本和人群会聚集在新区
工业园区和开发区
这些地方本来没多少房子
大量人口涌入以后
一下子需求超过了供给
房价房租物价就水涨船高
其实研究了房地产这么久
过去几年我们最想学的模式有两种
一种是新加坡
一种是德国
就深圳来说
全面学习新加坡模式的趋势非常明显
住建局长自己也定调同志们领域相关精神
但说实话
复刻新加坡真的很难很难
甚至很可能我们已经错过了机会窗口
因为被港资和港西开发商带偏了
新加坡有这几点优势和机会
第一贸易港城市之国
收入丰厚
靠交通就能挣钱
第二无工业人口相对较少
第三历史包袱不重
第四规划早做得早
新加坡占据马六甲海峡的天险
谁来都要交过路费
这是国内绝大部分城市
不可能享受的条件和待遇
新加坡靠贸易就能支撑国内生活
我们不行
我们是制造业大国强国
甚至是全球制造业份额最高的国家
我们工业化带来的房子挑战远比新加坡大
第三历史包袱的差异
就拿深圳来说
300多万平方公里的城中村拆得起吗
第四规划时间差异
我们在香港模式下
房价地价飙升了20年
相反新加坡从40多年前就筹划国家统一管理
公积金
统一建设住房
90%的人住在了政府的房子里
10%的人去买商品房
这样岁月静好
而且新加坡投资还赶上了时代红利
靠投资股票债券就挣了20年的钱
盆满钵满
国内现在地方财政有点困难
短期也看不到好转的迹象
说有心无力不为过
所以同租房看上去视觉新加坡
包括之前深圳试水的公屋
但是因为地理位置
价格问题等等
深圳的公屋都没有卖完
而不像新加坡那样
申请公屋都要轮候排队
那学德国还来得及吗
一定是觉得或许德国会更合适一些
通过法律法规保障租客收益
保障租金稳定
压制房价涨幅
打击投资客
但是法律从起草到通过到生效时间比较久
很难在领导任上体现成绩
其次这样做的灰色收益显然也没有
自己动手参与做房地产项目分后
那么在人性的驱使之下
房地产经过98年的改革
至今25年发展已经成为浑然巨兽
任何改革和变革都会伤筋动骨
革命不是请客吃饭
伟大的巨变
如果想要重塑房地产
甚至以此重塑许多中国人的人生和预期
重塑中国经济的崭新未来
还要花很多很重的功夫
做很多很细的工作
无论如何
同租房对于普通年轻人的好处总是大于坏处的
只是可能苦了那些辛苦讨生活的人群
就像一历史在纪录片重庆棒棒里看过的那样
政府推倒了破旧的危房
做苦力的棒棒们
失去自己唯一租得起的地方
我们作为普通人
身在其中
明白道理
却也止不住眼泪
或许只能说苍天并不是公平的
新时代的到来
总有人默默在背后奉献和牺牲
时代不会记录他们
历史不会记住他们
大概只有我们会记住
看过这个视频的
你们会记住
为时代
为城市
为体力劳动付出无限的那群人
这里是厉害财经
我们下期见
