限购松绑一周年，环京楼市没有等来春天

文：云闲

距离“廊坊全面取消限购限售”将满一周年，但在这一纸令下后，已被捆绑5年之久的环京楼市，并没有因为“放开手脚”而迎来众望中的牛市——穿越了漫长的寒冬，却仍然没有等来春天。

（固安区域楼市成交趋势）

根据贝壳平台在固安区域成交数据统计显示，今年 5月，包括城堡花园、大卫城、英国宫、剑桥郡等项目在内，共成交273套，成交均价9566元/平方米。买方市场主导下，在过去的11个月，月均成交套数在200套左右，成交均价维持在8756—9613元/平方米之间；系统中有记录的房子均低于挂牌价成交，降幅在6—15%。据了解，在整个固安区域，贝壳的市场成交占据半数左右。

时间回到2016年，伴随着北京房价上涨，购房需求大量外溢至环京区域。不到一年时间，包括廊坊在内的环京区域房价基本翻倍，燕郊新房单价突破4万元，大厂新盘单价突破3万元，固安楼市也突破2.5万元。

就在楼市一路高歌猛进时，政策踩下急刹车：2017年，河北省强调环首都重点区域要提高门槛、从严调整限购措施后，廊坊开启全域限购，要求非本地户籍购房需要3年连续社保或个税。作为曾经承接北京外溢购房需求的环京楼市，无疑被重拳袭击，北京购房人群的大幅减少，导致市场成交规模急速回落，曾经翻涨数倍的房价，瞬间腰斩。

以廊坊、燕郊、大厂、固安等地为代表的环京楼市，在沉寂5年后经历了深度的市场调整过程，似乎已经对各类利好政策免疫，从解除限购到降低首付至20-30%等一大波利好裹挟之下，整个市场依然波澜不兴地游离于大众视线之外。

当初一房难求的热闹景象恍如隔世，如今，却有更多的人想逃离。

割肉“贱卖” 缩水超30%

“高位上车，低价转手，一脚踏空，买房投资的所有坑，我都踩遍了。”郜白无奈地给自己在环京楼市长达6年的投资经历作出总结。

由于北京很早就开始限购，没有二套购房机会，郜白将目光投向环京楼市。2016年，各种楼盘广告、利好消息铺面而来，和很多环京置业人一样，为了让手里的存款不贬值，将来能在合适时机出手赚点钱，再反哺置换北京的房子，郜白认为这是一桩稳赚不赔的投资。于是，他最终选定了固安的绿宸万华城，以106万的总价购入了90平米的三居室，单价将近12000元/平方米，虽然相比刚开盘时单价8700元/平方米，已经上涨近40%，但凭借对环京楼市的坚定看好，尤其固安距离北京新机场的绝佳优势，郜白认为还有的涨。

（房源集中上架，价格一路向下）

果然，固安的房子一路水涨船高，2017年中，区域楼市均价维持在25000元/平方米左右，诸如孔雀城大湖等高品质项目单价直冲3万。所有的迹象都在朝着郜白的预期无限接近。

但随着限购令出台，固安楼市一蹶不振，绿宸万华城也随着区域市场低迷持续下跌，郜白一直抱着“再等等，可能政策会放开，还会涨回来”的想法观望，这也和当初的计划渐行渐远。因为要为孩子上学准备学区房，终于在跌跌不休的6年后，郜白在2022年底，以85万的总价将房子售出。

“单看房价一买一卖跌了20%，但其中还有装修、物业、采暖等隐形费用，还有耽搁的这些年的时间，保守估计，损失至少在30%以上。沉没成本太大了。”郜白说，尽管数据看上去现在的价格比去年底好看点，但他并不为早出手半年感到遗憾，涨价和实际成交是两码事，绿宸万华城到现在还挂着300多套二手房在售，如果市场真的好，又怎会有这么多卖不出去的房子？这还仅仅是一个小区。

高位站岗 赌一个不确定的未来

楼市沉浮，燕郊的体会可能更为深刻。

距离北京天安门仅30公里的燕郊被称作环京楼市中的“飞地”。不仅最早承接了北京购房外溢的需求，房价一路高涨，十多年的发展中，也是众多投资客买定离手大赚一笔的“赌场”。直到限购政策落地，手持大把现金的购房人失去了购房资格，需求端的刚性压制和调控层层加码的预期，让燕郊楼市在观望和对峙中开始下行。

（一河之隔，扛起环京楼市半边天的“飞地”燕郊）

“开发商都破产了，最糟糕的都经历了，还能差到哪去？”佳瑜目前的想法是，未来也许还能赶上触底反弹。她在2020年初入手了燕郊名盘——天洋城四代，90平米的两居，总价200万，单价接近2.3万/平方米。

佳瑜直言，当时做出这个决定，是因为看到地铁22号线再次被反复重提，而且燕郊当时偷偷摸摸放开了限购，只要有北京社保就可以购买纯新盘，非常直白的诱惑。

一方面，北京房价高企望尘莫及，另一方面听过了太多关于通过燕郊楼市的暴富故事，纸面的数字膨胀带来的幸福感，让佳瑜不自觉的选择和那些逃离环京楼市的人群背道而驰，高位进场。

三年过去了，燕郊楼市的整体价格不升反降，目前现存的新房售价在19000元/平方米左右，佳瑜的房子虽然一天没住过，但作为二手房，价格只能更低。唯一让她感到庆幸的是，赶在开发商资金链断裂之前，成功拿到了房本。

一场疫情，让更多的人看到燕郊和北京通勤的隐形壁垒，很多人都选择抛售燕郊的房子置换北京郊区，目前燕郊大量的二手房在售，也在无形中加剧了市场的胶着。佳瑜认为，现在跟着抛售潮一起出让房子，只能赔的更多，她决定咬牙坚持，在横盘中等待窗口期的到来。

“不管修多少路建多桥，只要有检查站都没法改变目前的通关难题。但地铁开通是绝对的分水岭，这是实打实的通勤利器。”佳瑜每隔一段时间都会到中铁二局的官方网站去查询公开信息，发现截止到目前，所有的招标、建设流程都如期进行。因此，她判断2025年地铁22号线通车运行的承诺大概率可以兑现。

届时，从国贸到燕郊只要25分钟，如果一切顺利，她那一套距离地铁站近在咫尺的房子或许就能出手了，理想的话，还能借着地铁东风多少涨点儿。

成交惨淡 经纪人均最高佣金6000元

刚刚从中介行业离职的Lemon，回想起过去三年的工作经历，感叹自己“时运不济”。虽然入行晚，没有感受过拿到高额佣金的滋味，但作为固安本地人，她亲历过楼市飞涨的过往。如果按照高点的成交量价计算，经纪人均月入2万元很普遍。

据她透露在固安，经纪人的佣金，通常是按照扣除所有佣金8%+2000服务费后，剩余部分的30-40%。“疫情三年，固安贝壳系统600多个经纪人，一手二手交易量最高峰也就一个月600套左右，按一人一套、平均佣金2万/套计算，经纪人实收佣金也就6000元。”Lemon用最简单粗放的计算方式，从侧面解读了固安楼市的温度，其中还不包括因为客户量不足，带来中介公司之间的恶意杀价，最疯狂的时候，一套两居室有的小中介只收6000服务费。

（房源供过于求的环境中，恶意抢单时有发生）

限购解除后，“粥多僧少”的局面并未改变，供过于求成为市场主流。今年2、3月份销量还可以，月均销售500多套的量相比过去已是小阳春，价格也有企稳回升迹象；但从4月至今，又进入了量价齐跌的循环。

一组数据来的更直接，红盘“大卫城”在今年一季度，两居室8300-8500元/平方米，现在的单价大约在8000元，甚至比限购开放之前每平米还低500-1000元。

天安门正南50公里、首都新机场、雄安新区辐射、解除限购、降低首付……一波接一波的利好释放殆尽后，谈到固安楼市的未来，Lemon并不乐观：“固安市场并不大，本地需求有限，对于河北省其它地方的人来说，价格高还离家远，没有购买欲望；如今市场这么差，又无法吸引来自北京购房需求，谁还能来接盘？”

本土房企“退化”：从千亿向百亿转型

6月17日，华夏幸福公告称，截至2023年5月31日，公司累计未能如期偿还债务金额合计为人民币279.38亿元(不含利息，公司金融债务在签署《债务重组协议》后将按照重组协议约定的到期日执行，相应债务金额在调整后的到期日前将从未能如期偿还债务金额中予以剔除)。虽然通过各种方式积极化债，但华夏幸福的危机仍未解除。众所周知，环京区域作为华夏幸福的主战场，楼市跌入冰点，无法提供稳定的现金流，进而引发系统性债务暴雷。

廊坊的固安、大厂作为华夏幸福打造产业新城的标杆，曾经是公司业绩的重要支撑。廊坊解除限购之初，对于华夏幸福推动债务重组无疑是重大利好。似乎所有的信息都指向光明的未来。但复杂的经济环境下，不温不火的市场让结果偏离了预定的轨道，匮乏的现金流仍不足以弥补漏洞。

深陷同样境地的，还有廊坊另一家知名房企——荣盛发展，作为深耕廊坊及北京周边市场多年的本土企业，也曾借着环京楼市的崛起一飞冲天，成为河北省首家通过A股IPO上市的房地产企业。先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角等区域的 16 个城市布局。受到市场冲击，销售业绩急转直下，资金链因此告急。荣盛发展通过西南、长三角等区域的项目自救，扼腕降价出售偿还债务。

一位接近荣盛发展的人士透露，前些年的千亿目标如今已不再提，最新的提法是缩减规模，向百亿房企转型。据悉，公司内部去库存压力仍然积累在环京区域，接下来会保民生保交付，积极筹备重组事务化解危机，力争不退市。

环京楼市没有终点

对于环京楼市的未来走向，没有一致的结论，也没有终点。

一些房地产从业人员认为，环京现在最高单价也不过2万左右，大部分项目更是只有1万出头，相当于很多三、四线城市的价格，作为首都辐射区，的确价格太低了。

在一些购房人或者投资人士看来，环京地区除了离北京近一点以外，其地区的综合资源还不如三四线城市，但房价却明显的高过一些二线城市，这明显就是价格和资源不匹配，环京的房价跌幅超过50%就是最好的证明，甚至近几年可能都难有起色。

有业内人士指出，目前的这些政策还很难让环京地区的房价重回当年的巅峰，因为环京地区楼市降温的本质性问题还没有得到解决，几年前环京房价出现了明显的上涨，透支了预期。当时很多人在环京买房，都认为环京会吸收从北京溢出来的优势产业，能够吸引不少人口流入环京，但事实并没有那么理想，几年过去了，现实很骨感。

京津冀协同发展、构建现代化首都都市圈等战略发展目标的推进，让环京区域的发展尤其迅速，也带动区域楼市跑步前进。如今“房住不炒”的核心不动摇，环京楼市的居住属性或许将越来越强，同时也要清楚地看到，居住和宜居之间还相隔难以逾越的鸿沟。

 （应受访者要求，文中署名均为化名）