男子将自家开放式阳台改为封闭，物业要求必须拆除

几年前，小王在28楼买了一套房子。由于楼层较高，加上阳台是开放式的，每逢下雨刮风，阳台总是会被刮进不少雨水，放在阳台上的物品如果来不及收，总是会被淋透。

于是，小王决定将阳台封闭起来，就像低楼层的业主一样。由于这个小区里一楼到四楼的阳台在开发商交房时就已经封闭了，所以小王也打算进行类似的改造。

然而，由于房子已经装修好了，再进行封阳台会非常麻烦。但是权衡利弊之后，小王还是决定封闭阳台。他找来施工队开始施工，但是刚干没多久，就被物业发现并拦住了。物业表示，小王没有权利封闭阳台。

小王不愿意了，认为自己的房子应该自己做主。但是物业经理告诉他，当时买房时签署了小区临时管理规约，规约中明确写道，封闭阳台需要全体业主表决，如果达到三分之二以上业主同意，才能够封闭阳台，而且还要按照统一方案施工，业主个人不得擅自封闭。

小王回忆起当时买房时确实签署了不少文件，但是现在看来自己当时大意了。在买房合同之后，不仅有前期物业服务合同，还有小区临时管理规约，而自己确实签下了名字。

即使签下了名字，小王还是觉得物业多管闲事。他表面上表示不再封闭阳台，但是暗地里还是趁着物业不注意，将阳台封好了。

物业发现阳台被封好后，多次找到小王，要求他将阳台恢复原状。但是小王根本不予理会。无奈之下，物业选择了向法院提起诉讼。

有人认为，物业没有执法权，而且也管不了。如果业委会表决通过晚上八点之后不得开灯，是不是也合理？

根据《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。显然，阳台属于业主的私人空间，是专有部分。因此，封闭阳台应是业主行使“物权”范围内的行为。

然而，因为业主签署了小区临时管理规约，即认可小区全体业表决后三分之二通过后房客进行封闭，那么才可以封闭阳台。既然小王签署了这个协议，那么是否意味着小王以放弃物权的方式来维持小区整体的美观？

其实不然，业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，应得到优先保护。不过，《室内住宅装饰装修管理办法》明令禁止未经当地规划部门批准“搭建建筑物、构筑物”以及“改变住宅外立面。也就是说，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

例如，在封窗时，直接把阳台墙面打掉、直接安装落地窗的行为，就属于危及建筑物安全，阳台墙面属于建筑物的外立面，未经批准不得改变。

法院审理后认为，规约是物业提供的，属于制式合同。因此，对于制式合同的提供者来讲，应当尽到说明、提示的义务，让相对方充分理解。按照《物业管理条例》规定：业主大会或全体业主共同决定的事项，主要是小区业主共有和共同管理方面的事务。

实际上，对于全体业主的共有部分是可以按照三分之二表决通过做出决定的，但是对于小区业主专有部分，是不能以所有业主表决的方式通过来处理。如果小王封闭的阳台不符合安全规定，由城管或者是住建部门来依法处理，作为物业，对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业服务合同不应进行约定。

据此法院判决驳回了物业的诉求。