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评估对象基本情况

在德州某商城，开发商为取得最大利润，在规划为营业的房地产上面又违规增加了一层居住房屋，虽然开发商通过运作办理了《房屋所有权证书》，但在办理土地证时遇到了困难，导致超过了《房屋买卖合同》约定的时间3年仍没有办理出分户《土地使用权证书》，导致业主无法办理房地产抵押贷款，有近50多位业主联合起来一纸诉状将开发商告上了法庭，请求法院支持开发商赔偿其房地产无法办理抵押贷款而带来的损失。

这种案例在全国也很少，法院技术室也觉得无从下手，最后委托某评估机构进行该损失的评估。

    

该评估机构在接受法院技术室的委托后，经过分析，此类房地产价值贬损评估一无案例可循，市场比较法不可用，二属于不可修复贬损，成本法亦不可用，主要表现为一定期限内无抵押收益或抵押收益的减少，宜采用 “损失资本化法”进行评估。

 

资本化法：是以预期原理为基础，是预测估价对象未来收益或损失，通过一定的折现率折现到估价时点的各期损失或收益之和，最终求取估价对象房地产价值贬损的方法。

基本公式为：

     V＝A/R[1－1/（1+R）n]

式中：

V—房屋价值贬损评估值；

A—未来某一年的净收益损失额或费用增加额；

R—资本化率；

n—净收益损失年限。

评估过程

（1）净收益损失额或费用增加额的确定

估价对象因没有土地使用权证书导致无法办理抵押贷款，或贷款费用增加。

通常有以下三种情况：

A：担保公司担保费用。因为虽然该房地产在专业银行不能贷款，或不能办理抵押登记，但仍有较高的价值，可以通过担保公司担保的形式而取得贷款，代价是担保费用。经调查，德州市1～5年期内担保费一般为贷款额的1～3%，在本案中，因有房屋所有权证，而无土地使用权证的房地产，变现能力稍差，但保险系数较大，同类房地产抵押担保费一般为抵押价值的2%/年。假设一套价值100万元的房地产，贷款额一般为房屋价值的60%，即贷款额为60万元，贷款1年，则担保费＝60万元×2%×1年＝1.20万元。

B: 地下钱庄或私人借贷利率与银行正常利率的差值，即付出的多出来的利息。经调查，在估价时点德州市1年期私人借贷利率一般为1分/月，即年利率为12%，而有房地产抵押的商业银行贷款年利率一般为9%，则其差额为3%，同样以一套贷款额为60万元为基准，则多付出的利息为1.8万元。

C: 贷款经营利润：

同类行业（商贸）取得贷款的总收益减去手续费、利息、经营费用等！但这种方案需要估价师有丰富的经验及大量的市场调查，“特尔斐法”也很必要，况且贷款也不一定就能取得收益，甚至是负收益！经估价师调查，德州市商贸流通行业年经营毛收益率约为24%，抵押贷款手续费一般为贷款额的1%（含抵押登记费及手续费、查档费、评估费），利息（正常抵押贷款年利率为9%），经营费用（人工及管理费）一般占10%，则贷款经营利润为5%，即60万元×5%=3.0万元

综合以上3个方案，因现实中此类贷款选择方案A的情况比较多，故取较大的权重为40%，方案B和方案C权重各取30%。

得A=1.92万元。

（2）资本化率的确定

资本化率采用市场比较法（先通过类似区域商业房地产价值、租金及可收益年限，后运用收益法公式）得R=7.6%（具体过程略）。

（3）净收益损失年限的确定

经法院调解及该房地产开发商积极运作，大约2年后可以办理处分户土地使用权证书，加上过去的3年，则N=5。

（4）价值贬损额

V＝A/R[1－1/（1+R）5]

=1.92/7.6%[1－1/（1+7.6%）5]

=7.75（万元）

则一套价值百万的商业房地产，因没有土地证不能办理抵押贷款造成的价值贬损率为7.75%。

最后综合得出估价结果，最终也取得当事人及法院的认可！

解析

2007年《物权法》出台，十七大提出的“创造条件让群众拥有财产性收入”，使人们的财产保护意识越来越强。这里的财产性收入除了房屋自然增值等因素外，还包括房地产的出租、抵押收益等。

不完全产权带来的价值贬损主要表现为抵押收益的减少或没有抵押收益！这样，此类房地产仅有自用权、出租经营权，价值减损表现在无融资权益。故抵押收益的多少，就是不完全产权房地产价值的差值！

因为房地产一般是企业、个人等的最大的资产，也是银行等最青睐的抵押物，故房地产融资权利，尤其是对企业及其他有资金需求的个人等来说，是非常重要的！

作为估价师我们在房地产价值评估中，我认为应该对此有所体现！