摘  要：

随着经济大环境的下行，金融机构或企业产生的不良债资产也越来越多，而这些不良资产中又以房地产居多。评估机构在承接这类业务时，相比于普通房地产评估而言，不良资产中所涉及到的房地产评估有着自身显著特点。在评估时要特别注意事前充分沟通、同时要综合考虑具体的项目收购及处置方案，采用合理的评估结论表现形式，这样才能保证评估工作的顺利进行，规避项目执业风险。

关键词：不良资产评估  房地产评估  工作要点

不良资产主要是指商业银行企业持有的次级、可疑及损失类贷款、已核销的帐销案存资产、抵债资产及其他不良资产等。不良资产评估需求主要在金融企业将不良资产转让给资产管理公司或资产管理公司将不良资产转让给其他社会投资者时产生，而不良资产评估所涉及的对象又以房地产居多。

由于疫情影响，我国经济供需两端、国内外两个市场同时承压，较多企业运营受到影响，偿债能力下降，导致金融机构不良资产逐渐增加，房地产变现偿债逐渐成为了一种趋势。不良资产评估工作是不良资产收购和处置工作的前提和基础，对控制不良资产的收购和处置风险起着重要的作用。随着金融企业或资产公司不良资产收购和处置活动的日益活跃，不良资产收购和处置过程中的房地产评估工作也越来越多。

本文主要分析不良资产评估项目中涉及的房地产评估的项目特征、具体内容和工作要点。

一、不良资产评估中房地产评估的项目特征

（一）房地产种类繁多且地域分散

多数情况下，不良资产评估过程中的房地产种类繁多，既有纯土地、工业厂房、住宅、商铺、公寓、写字楼等建成的房地产，又有在建工程或者“烂尾楼”等未建成的房地产，更有甚者还有不属于收购或处置范围内的土地和建筑物。

不良资产评估中房地产往往涉及到一个资产包中的多个甚至十多个、几十个房地产，地域分散的情况比较突出。情况最好的是在一个市区的不同地方各个区县或者镇里，多数情况是在不同的市区，有时甚至会出现在不同的省的各个地方，给评估工作尤其是现场勘查和询价估值造成不小的困难。

（二）项目周期短

在金融企业或资产公司进行不良资产收购和处置过程中，潜在买方或者卖方存在偶然性，所以一旦确定意向方，往往收购或处置周期要求很紧。而项目的评估工作又是收购或处置工作的前提，所以委托方给评估工作的时间周期一般很短，多半要求看完现场后三天内出初步评估结果。

另外，经常有不良资产所处区域偏僻，房地产市场不发达，获取市场信息资料困难，而可比较的参照物较少，需要更长的时间来收集评估资料，这样就导致不良资产评估中房地产评估工作的时间显得更加紧张。

（三）价值类型复杂

不良资产评估中房地产评估的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值。市场价值以外的价值又包括清算价值、投资价值、残余价值等。

不良资产评估中房地产评估的价值类型，应该根据评估目的和评估对象等具体情况来明确，并对具体价值类型进行定义，一般委托方需要评估机构提供两个或以上的价值类型。比如说，报告中既要体现市场价值又要体现清算价值，增加了项目的复杂程度。

（四）不确定性因素多

不良资产评估中房地产评估存在诸多不确定性因素，在很多情况下委托方提供的资料中没有完备的产权资料或者待估房地产存在缺陷，致使评估机构难以确定评估对象的产权性质、面积、用途等重要信息；部分房地产即使有权属资料，但资料也多样化，可能存在权属更替信息复杂等情况；另外，不良资产评估中房地产使用状况也较复杂，经常存在强拆、占用或者现状不详并且无法入户勘查等情况，这都是房地产评估中的不确定因素。

二、不良资产评估中房地产评估的内容

（一）资料收集、权属调查

在对不良资产评估中的房地产进行评估时，需通过走访当地国土局、房产局等相关政府部门，对相关内容进行查册、咨询调查，对产权风险状况及瑕疵在评估报告中进行如实披露。

（二）合理安排项目现场勘查路线

根据评估对象的产权状况、用途、使用现状等因素结合估价师的经验对评估对象进行分析测算，不同的房地产物业形态采用不同的合适方法进行评估。 

（三）出具评估对象的市场价格和变现价格

首先，采用公开市场价值标准，评估出评估对象在完善产权并正常使用的条件下公开市场上最可能达到的客观合理价格或收益。

其次，根据委托方的要求，考虑评估对象的特点、交易方式的特殊性如快速变现、拍卖、处置时间、市场受众面、客户购买心理、买受人需额外支付拍卖佣金、税费等因素对房地产变现价格的影响，出具变现价格。

三、金融不良资产评估中房地产评估的注意事项

（一）事前充分沟通

在不良资产评估过程中，前期的充分沟通通常可达到事半功倍的效果。

首先，委托方在委托评估前一般会对相关项目有一定的调查了解，通过与潜在购买方或卖售方的沟通，我们可提前对评估对象有进一步的了解。

其次，通过前期的充分沟通，对委托方的处置方案有一定的了解后，资产评估师可以与委托方协商使用合适的价值类型，尽量适应项目的评估目的。

（二）合理安排项目现场勘查路线

不良资产评估项目的作业时间要求一般较短，而充分的现场调查、走访、资料收集又是做好项目评估的基础，故合理安排现场勘查路线能大量节省项目外勤时间，同时也能保证项目现场勘查等外勤工作的质量，是做好不良资产评估项目的关键。

这样既能保证在有限的时间内完成评估咨询报告，又能确保评估结果的准确性。

（三）综合考虑具体评估对象的收购或处置方案

不同的收购和处置方案所对应的变现折扣损失是不一样的，不良资产预计处置时间也不一致，这样求得的变现价值也不尽相同，要具体问题具体分析。

（四）评估结论可以采用区间值表示

中评协关于印发《金融不良资产评估指导意见》的通知（中评协〔2017〕52号）中对评估结论的表现形式虽未予以明确，但是在中评协关于印发《资产评估执业准则——资产评估报告》的通知（中评协〔2018〕35号）和中评协关于印发修订《金融企业国有资产评估报告指南》的通知（中评协〔2017〕43号）中都强调：经与委托方沟通或者特殊情况下，在与经济行为相匹配的前提下，评估结论可以用区间值形式表示，同时给出确定数值评估结论的建议。所以，基于金融不良资产评估中所涉及的房地产评估项目特点，在特殊情况下（比如产权资料缺失、房地产存在缺陷、房地产现实使用状况无法入户勘查等），评估结论可以采用区间值表示，并且采用区间值更合理。

总 结

综上：

评估机构在承接金融不良资产评估项目中涉及房地产评估时，应特别注意事前沟通，合理安排现场勘查线路，深入了解评估对象收购或处置方案及周边市场环境，并采用合理的评估结论表现形式，这样才能保证评估工作的顺利进行，规避项目执业风险。

文章来源：永业行资产与财税咨询事业部 / 侵删