全面评测:玺悦朝阳，一个优缺点都很明显的楼盘，价值几何？

朝阳东五环黄渠地铁站旁的双子星：和光煦境与玺悦朝阳一直以来的关注程度都比较高，但是两个项目的命运应该会有较大差异，毕竟和光煦境在今年4月率先开盘，当天去化高达80%以上。目前和光煦境在售的房源仅有114户型（1-2层915万起）、148户型（1-2层1245万起）、170户型（1-2层1423万起）想了解具体房源信息和优惠可以户型图上售楼员。

玺悦朝阳几经整改和调整，终于于7月8号开放售楼处（样板间暂未开放，预计20号左右对外展示），于是我们在第一时间到访售楼处了解最新的情况，接下来我将从拿地情况、产品设计、户型点评、地段配套、竞品分析、未来预期等六个维度，给大家全面剖析一下项目的情况，力求客观，以供参考。

01拿地情况

2022年北京第四批次集中供地，平房PF44、PF45地块分别由保利+建工、和三元拿下。位于朝阳区平房乡棚户区改造和环境整治项目（一期）PF-45地块，最终由三元嘉业以24.38亿元+10000㎡现房销售面积竞得，溢价率15%，拿地楼面价约5.22万元/㎡，销售指导价8.5万元/平方米，该地块用地性质为R2二类居住用地，土地面积约1.87万平方米，建筑控制规模约4.67万平方米，地块容积率2.5、控高60米。

PF44是「保利·和光煦境」，PF45是「三元·玺悦朝阳」

02产品设计

小区由9栋楼7-18层洋房+小高层组成，共计382套房，其中1#、2#、3#楼共计86套为现房销售，其他可售期房套数为296套。期房可售户型包括99㎡三居两卫、103㎡三居两卫、112㎡三居两卫、122㎡四居两卫和150㎡四居三卫。一梯两户（9号楼）和两梯两户的设计，算是符合正常刚改楼盘的水准。项目采用绿城的物业，物业费6.98元/㎡/月，车位配比1:1.2，于25年10月精装交付。

玺悦朝阳主张让建筑回归本真，用纯净的形体与细腻的工艺，呈现无惧时光的洗练隽永。材质择选、细部造型，均以历久弥新为初衷。楼栋主体采用三段式结构，构造逻辑稳定，比例协调，沉稳大气。其中一二层立面选用深灰色干挂石材，顶部采用金属铝板，中段采用温暖平和的砖红色墙体。从南侧看呈现独有香槟金的靓丽色彩，但是从北侧看的话，颇有种回迁房既视感

沙盘南侧实拍

沙盘东北侧实拍

园林设计方面，应该是玺悦朝阳为数不多的亮点之一，整体园林景观以“艺术森林”为概念，涵盖六大园林主题：

“日出印象”光影游廊：融入印象派大事莫奈画作灵感，缔造归家仪式首映礼，社区大堂迎东而坐，与“玺悦朝阳”案名呼应，透过大堂金属格栅印入社区，沿着游廊一路归家，穿越仪式中庭，水音灵动相伴，感受被自然包裹的愉悦。

流动会客厅：致敬现代主义大师密斯代表作，强调建筑与自然的自由流动感。林下吧台、漂浮平台，为邻里提供交谈、阅读、赏景的静逸空间。

「森林树屋」儿童主题乐园：全北京独树一帜的定制化蘑菇岛IP设计，倡导混龄成长理念，0-12岁孩童均可在其中找到适宜的玩乐空间。贴心设置婴儿车停放区、儿童洗手台及家长座椅，守护轻松无忧的成长记忆。

疗愈花园：漫步于杏花林，欣赏季节赐予的美好，在花影与清风的围抱中冥想内观、疗愈身心。

森林书吧：为长者定制的阅读、弈棋、谈天空间，栽植梵高画作同款鸢尾花，花香袭人，静逸美好。

约350米环形慢跑道：复合型运动跑道，设置起跑区、休息区、冲刺区、缓步区。内垫与高端跑鞋同等级的双层E-TPU颗粒“爆米花材料”，提供专业级运动保护。

至于交付标准方面，项目对外宣称的精装修交付，对比隔壁的竞品和光煦境，同样的产品定位，装修标准估计也不相上下。据说厨卫都是采用国际一线品牌，包括博士、西门子、高仪、汉斯格雅等，新风地暖中央空调三大件标配。同层排水，净水系统一应俱全，总之还是挺值得期待的。样板间预计在本月20号对外开放，届时我们将第一时间给大家同步信息，敬请持续关注。

从官方给的效果图可以看出，整个偏明亮的暖色系风格设计使其简约素雅，经久耐看，而且窗墙比基本做到极致，部分户型还是全落地窗，最大限度的提升采光和视野度。

关于小区是否为人车分流的安全小区，这个我持怀疑态度，因为今天看沙盘的时候，特意留意了一下出入口的沙盘模型，大家可以自行看看。

03户型点评

99㎡三居两卫户型

99㎡户型最大的亮点在于270°采光的转角边厅设计，南北通透，主卧带独立暗卫，次卫做了干湿三分离，门口处就是收纳空间，增加实用性。总高11层，采用一梯两户的设计，得房率大概在81%左右。

103㎡三居两卫户型

103㎡户型其实和99㎡户型很像，只是主卧卫生间和北向次卧略大一些，总高16/18层，得房率偏低，只有71%左右，而且全是临街把边的，这么低的得房率明显不如99㎡户型实用。

112㎡三居两卫户型

112㎡户型个人认为是整个小区设计的最好户型，南北通透，眼镜户型，双卧朝南，全明格局，U型厨房，LDK的设计兼具功能性与空间交互性，还配有独立的家政间，总高11层，一梯两户的设计，得房率81%左右。当然这个户型也非常少（22套），开盘当天基本是秒光的节奏。

122㎡/124㎡四居两卫户型

122㎡户型为边户，124㎡户型为中间户，两种户型区别不大，皆是全明格局，四叶草户型，南向双卧和客厅皆送飘窗，区别在于边户更加方正，利用率更好，基本没有浪费的空间，且主卧室带转角采光飘窗，增加采光面积。总高14/18层，两梯两户，得房率大概在76%左右。

150㎡/151㎡四居三卫户型

150㎡户型为边户，151㎡户型为中间户，和122/124㎡户型很类似，是放大版，且多一次卧卫生间，边户和中户的南向次卧皆为暗卫，其他都是全明格局，南向双主卧带飘窗，客厅为全落地窗，通透明亮。总高17层，两梯两户，得房率在81%左右。

04地段配套

交通方面：

距离6号线黄渠站300多米，妥妥的地铁盘，东西走向的大动脉基本和所有南北走向的地铁线路换乘，10号线换乘24分钟到国贸，6号线向东24分钟直达通州副中心，14号线换乘37分钟可以到望京，2号线换乘53分钟到金融街，14号线换乘50分钟到丽泽，4号线换乘55分钟到中关村，单边通勤1个小时以内，基本覆盖全北京重点的产业中心。

自驾有朝阳北路、京通快速路、广渠快速路，朝阳北路可以直达朝阳大悦城、长楹天街。五环路可以和阜石路、莲石路连接，机场二高，17公里 自驾21分钟到达首都国际机场。不足之处就朝阳北路早晚高峰期堵到爆，6号线也是挤的没谁了

商业方面：

一路之隔就有星悦广场，建筑面积近3.5万平米的体量，规划体验业态达80%，入驻商户包括fudi超市、星巴克、肯德基、多乐之日、玫瑰花园、福成烤肉、同仁堂等多个国内外知名品牌。

西侧5公里左右有朝阳大悦城，建筑面积超过40万平方米，超级家庭生活娱乐购物中心，曾获评国家五星购物中心；2022年被确定为第二批国家级夜间文化和旅游消费集聚区。

东侧2.3公里左右为龙湖长楹天街，建筑面积约27万平米，与BHG华联购物中心（常营店）、陆港城，构成朝阳消费网红打卡地，汇聚众多国际大牌潮牌，多次霸榜北京购物中心客流榜TOP5。南侧1.6公里有北京双桥万达广场和国泰百货等大型购物中心。

医疗配套：

在项目东南方，直线距离约2.2公里处即为“北京朝阳医院（常营院区）”，地块西西南侧，直线距离约4.0公里处为“民航总医院”（三甲医院）

教育配套：

青苗国际双语学校、北京爱迪国际学校，可报考申请全球104所知名学校。北京第二外国语学院附属小学、北京市陈经纶中学民族分校、北京市第八十中学管庄分校。

生态配套：

项目附近有东坝野郊公园、常营体育公园、黄渠公园等多个公园环绕。距离北京四环内最大的城市公园朝阳公园直线距离7公里，地铁28分钟。

从整个城市界面以及配套而言，玺悦朝阳应该是要优于目前在售的90%以上的新房项目，除了教育资源偏弱，其他没有明显的短板。同样，也缺少教育带来的溢价，不太在意学区因素的买房人也不会为学区而多花钱。

05竞品分析和未来预期

我们在之前给大家分析过和光煦境的竞品情况，当时因为玺悦朝阳一直没有开盘，也就没有太多具体信息来做对比，现在除了装修标准和价格还不确定，其他的新房和二手房竞品，大家可点击（蓝色文字→_→）“和光煦境”查看竞品分析和未来预期。

作为玺悦朝阳最直接的竞品，和光煦境目前是基本售罄的状态，所以可对比的意义也不大了，如果当时想买和光煦境，却因为种种原因没有选到合适的房源的伙伴，那这次一定要抓住机会了。

最后，总结一下吧，该小区优势和劣势其实都非常明显，优势在于该项目算是朝阳正东五环的稀缺住宅，缺少直接的竞品，而且周边城市界面尚可，配套相对齐全。产品本身而言，地块虽然相对小一些，但是开发商在园林设计方面是下足了功夫。尽管样板间没有开放，不过据目前了解到的消息，装修标准还是非常值得期待，户型设计方面，我如果说吊打绿城的沁园和京投的北熙区大家应该没有意见吧。

说到缺点，可能第一个想到的就是开发商本身，首先一个局外公司（三元）参与房地产的开发建设，没有住宅开发的基因和经验，难免让人产生质疑，因此也免不了引进绿城的物业来作为后期的保障。其次是外立面从南侧看着还可以，但是从北侧看，真的是回迁安置房的既视感，有兴趣的可以实地看看是不是这样

关于人车分流这一方面，沙盘模型体现的就是在园区入口处有一点不是人车分流，至少机动车是在进入小区后才进入地下车库入口。另外平房板块已经高度成熟，10年后的平房，依旧和今天的平房没什么两样，未来的发展空间基本没有了。

由于项目还没有取证，因此最终的价格和优惠待定，玺悦朝阳究竟值不值得买，最主要还是要看价格，指导价和隔壁的和光煦境一样都是8.5万，和光煦境最终的取证价格见下图，开盘优惠为7天交齐20%有个99折（99㎡户型除外）。

结合目前的市场情况，我估计玺悦朝阳的价格可能会略低于和光煦境，毕竟8月的市场和4月的时候，一定不可同日而语啦。后期价格和样板间出来后，我们会单独出一期选房攻略，大家敬请持续关注。

上图为和光煦境取证价格

更多新房客观的评测，以及想深入了解该项目的竞品情况（新房二手房都可以）、北京所有新房的详细介绍以及购房优惠，大家可以咨询户型图上售楼员.