预算1000万，在北京南城买房怎么选？

上次写到北京市场已经发生了变化，观望情绪正在积累，置换型需求短期内被压制。同时，开发商项目也存在分化加速的趋势，“三好产品”一房难求，其它项目则面临去化难题。

如果有进一步的支持政策落地，或者有关于信贷政策的松动，那么北京市场上大量正在观望的改善型客户，尤其是高端改善型客群的购买力就会被激发。

今天就接着上文，再分析几个南城的项目，给1000万以上的改善型购房者一些参考。

如果今年内有购房计划的人，可以趁着6月份开发商冲刺半年业绩的节点，提前规划、提前看房，先用尽可能少的资金锁定一套尽可能优质的房源。

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建发璟院

建发璟院项目位于丰台南苑板块，南四环外，距离地铁4号线新宫站约400米，项目南侧紧挨着万达广场。从区位来说，还是比较比较优质的，属于真正的地铁盘。

建发璟院总占地面积约3.27万平米，容积率2.2，规划建设16栋11-15层住宅，总户数532户，产品为106平米三居、128-133平米四居、153平米四居，销售均价8.3万/平米，总价在860万-1300万区间。

这个项目最大的亮点就是区位，临地铁、有配套，距离地铁新宫站约400米，4号线和19号线双轨交汇，5站到金融街，6站到丽泽。如果开车的话，往北1.5公里左右就是南四环，正常情况20分钟以内可以到金融街或者丽泽商务区。

配套方面，一路之隔就是万达广场，西南500米左右还有大悦春风里，商业氛围十分浓厚；学校有槐房小学、南苑中学、十八中学，往南2.5公里左右还有一个金融街润泽学校，总体来说，属于中等水平；详情联系户型图售楼员电，话，医疗配套则比较差，5公里范围之内基本没有像样的医院，博爱医院、航天总医院、天坛医院、南苑医院等都在开车15分钟以上的距离。

建发璟院户型中最亮眼的是153平米的四居，这个户型格局比较规整，南向是一个面宽达6.8米的大宽厅，中间是超大的LDK空间，足够三代人日常起居；南向两侧是一个主卧套房和一个次卧，尤其是主卧面宽达到了4.3米，进深超过5米，抛去独立的卫浴，还留足了衣帽间的尺度，使得居住舒适度更大。

建发璟院自3月份首期开盘以来，销售情况一直不错，现在实际去化已经超过八成，部分房源比较紧张，有购买意向的购房者要抓紧时间。

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中海和瑞叁号院

中海和瑞叁號院位于丰台大红门板块，距离地铁8号线大红门南站约300米，也是一个妥妥的地铁盘。更难得的是，它位于四环以里，北京城正南方向，距离南三环直线约2公里，距离南二环永定门桥约4公里；如果开车的话，5分钟就能上三环，20分钟左右可到金融街、国贸CBD，地理位置十分优越。

中海和瑞叁號院分为南北两个区，共13栋楼，748户，容积率2.4，产品为108平米三居、137平米四居、159平四居，共8种户型，得房率均在82%-88%之间，高于平均水平。销售指导价9.5万/平米，部分房源最低单价能到8.6万左右，总价950万-1450万之间。

得益于不错的地理位置，中海和瑞叁號院的配套也比较有优势。周边3公里范围内新荟城购物中心、银泰百货、合生广场、凯德广场、丰台大悦春风里等商业中心；教育方面，300米内规划有九年制学校，1公里内有大红门第一小学、丰台第一小学（远洋）分校等；医疗资源则相对一般，详情联系户型图售楼员电，话，项目距离丰台人和中医医院直线约2公里，距离天坛医院约6.5公里。

个人认为，中海和瑞叁号院最好的产品是它的B1户型，144平米四居。这个产品属于经典的四叶草格局，布局很方正，全明设计，有阳台赠送，得房率高。

户型中间是超大的LDK空间，客厅面宽4.2米，两个南向卧室面宽也都超过了3米，进深也都在5米以上，居住舒适度很高。此外，北侧的两间卧室格局也比较规整，不存在浪费面积，可以当作常规卧室使用，比较适合多孩家庭。

中海和瑞叁号院属于综合实力比较强的均等生，不存在明显的短板，再加上“藏锋系”的品质加持，从开盘至今热度一直不低，当然，它的单价也是这三个项目里最高的。如果预算充足，且对未来预期比较高，那么建议优选这个项目。

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中海兴叁号院

中海兴叁號院位于大兴旧宫板块，庑殿西路与庑殿路交汇处，距离南四环直线约1.1公里，距离地铁亦庄线肖村站约2.1公里，距离地铁8号线和义站约2.3公里。

坦白讲，这个项目里地铁稍微有些远，步行过去得20多分钟。但自驾出行很方便，项目西侧就是德贤路，可以直奔四环、三环、五环，而且基本没有红绿灯，也不存在堵车风险。开车30分钟以内可到国贸CBD、金融街、丽泽商务区以及亦庄等商圈。

中海兴叁号院占地面积约2.35万平方米，规划建设7栋5-18层的住宅，共计433户，容积率2.5，户型产品为118平米三居、144平米四居、148平米四居、186平米四居，销售指导价7.3万/平米，总价在860万-1400万之间。

这个项目周边也相对成熟，一路之隔就是世界之花假日广场。而且这个商业刚刚被王府井集团接手，目前正在进行内部升级改造，之后将打造成集酒店、公寓、大型购物中心、商业型主题公园等核心建筑为一体的城市商业综合体。这对中海兴叁号院来说，绝对是重大利好。

医疗配套方面，2公里范围内有航天总医院、旧宫医院，驾车10分钟左右可到；教育方面，周边3公里范围内有旧宫第一中心幼儿园、详情联系户型图售楼员电，话，航天幼儿园、旧宫第一中心小学、航天中学等，谈不上多优秀，属于中规中矩。

至于产品，可以说是中海兴叁号院的强项了，毕竟也是“藏锋系”作品，无论是品质还是口碑都很抗打。

以144平米的主力户型为例，整体看上去依然是方方正正，规规矩矩，全明格局，没有明显的弱点，也挑不出太多的毛病。三面朝南的设计，中间是标准的LDK空间，南侧主卧带卫生间，且是和主卧面宽相等的卫生间，所以除了常规的卫浴，还能放下一个浴缸，这对于大多数女主人来说，绝对是提高幸福指数的配置。

该户型北侧的两个卧室也十分方正，面宽均在3米左右，进深均为3.45米，中间的轻体墙可跟进业主需求决定打通还是保留，空间利用更为灵活，实际使用率也会更高，适合多孩家庭。

总体而言，预算1000万在南城买房的选择空间还是比较大的，今天我们只是围绕着南四环附近，从西到东选出三个品质还不错的项目。

这三个项目各有不同，建发璟院更适合在金融街和丽泽附近工作的人群，以及从房山和丰台本地置换过来的客群，它交通便利，商业也比较成熟，生活氛围较好，生态环境也不错，整体宜居性比较强。但周围回迁房比较多，板块内豪宅氛围不够成熟，对未来房价支撑较弱；

中海和瑞叁号院更适合看重位置和环线的客群，例如从东西城置换过来，或者在金融街、国贸一带上班的新贵一族。并且得益于四环内的独特地段，未来有相当稀缺性。当然，这个项目的单价也更高一些，对于资金预算要求也更高；

中海兴叁号院和中海和瑞叁号院一样，同属于中海“藏锋系”产品，如果从产品本身来说，这项目是三个之中性价比最高的一个，单价只要7.3万，部分房源价格还会更低。因此，它更适合对居住品质要求较高，日常通勤以自驾或打车为主，生活范围在国贸、亦庄等商圈为主的客群。