难以回避的症结：房地产不可能三角

去年至今，对房地产行业，两个字贯穿，一个“保”，一个“稳”。

虽说zc层面不复往日之纵横，现在一门心思施救，但其实背后的真相，也有点不得已捏着鼻子的意思，我判断但凡接下来经济转好了，有了其他调控空间，还会旧事重提，房住不炒。

但时间未必站在楼市和zc这边，仅通过一季度的乐观数据，尚难以确定全年走势，更何况4月份部分出来的统计数据看，一二手房的成交量和价格远不如3月份，已总体呈现下降趋势。我们的房地产行业，其实已陷入一个不可能三角，即保交楼、保利率、保地价的三者难以同时成立。

从稳到不稳

之前楼市政策有过六稳之说，有点车轱辘话的意思，但其中有个逻辑链条：稳预期、稳楼市、稳地价。总之通过把价格托住，来让大家接着乐意买买买，资金继续进入房地产，面包卖出去了，面粉价格也维持得住，这是关键，但这是之前的逻辑了。

随着众所周知的原因，房地产行业面临信用危机，最初是房企的资金链受制于三条红线，之后是交付延缓，之后预期下行的同时销售速度放缓。如今我们经常谈逆周期操作，其实最大的逆周期操作落地在2021年初，从那开始楼市的信用支撑松动至今。

之前无论是2008年、2012年、2015年，三次显著的波动，都是来自基本经济面叠加资金问题，对应的是前两次放水，加上第三次放水+货币化棚改安置，一波拉满，需求端很快就起来了。以上三次由于楼市信用并未瓦解，因此采取调控动作立竿见影，当时面临的更多是其他客观因素影响了房地产行业，然后咱主观上是救市，属于你病了我给你治疗。

而后2021年则不是，那时候客观因素是房地产正面临客观因素的极限打击，人都出不来何来的建设开发和购房行为（哪怕似乎暂时扛住了yq）；但这种情况下实际上人们对楼市的预期反而没有那么糟糕，因为都懂的这是不可抗力，只要这个外部因素解除，起码稳住问题不大。然而难以置信的是，此时楼市迎来了最大的大招，是大家都经历了咱就不装外宾了。

2021年这一次是客观上因素已经危险的情况下，主观上也打压。

今天看，我们当时这个大招似乎是为了挤泡沫，其快速程度和近乎一刀切的力度，是超过美联储过去一年的加息的凶狠程度的，无论是节奏上还是力度上。美联储鲍威尔虽然非常鹰派，但每次加息还是有通气和较好的市场预期管理，要调整，也给人活路。

从那之后，我们基本上不必太多讨论楼市调控本身了，2022年起我们的房地产市场真正进入了信用危机，反映到现实中，就是负债问题，以及债务蔓延至地方问题。楼市——土地财政的链条断裂后，在我们宣布在正确领导下取得了胜利之后，这个债务危机才真正暴露出来。

贵州城投债到贵州地方债务，只是掀起冰山一角，绝不仅是这一省的问题。

不可能三角

先说保教楼；楼市的稳定是逐步去化泡沫的前提。泡沫这个东西在经济周期中不太可能没有，它其实就是对未来的预期本身，预期好，带有一定前瞻性，但泡沫已经吹大的时候就需要慢慢把里面的空气释放出来。对经济而言，让经济恢复、收入增长、分配公平是一个逐步缓释压力，让增速追上泡沫的过程。

楼市稳定需要的信用就是正常交付，按时还钱两件事。

其一，交付之前，房企收了预售款，在没有交房之前，这都是负债。

其二，房企从金融机构（不止银行）借的钱，用来买地、开发的也是债。

其三，买房人的按揭贷款。

还债就是信用能力，一切预售基于此。预售就是先收钱，先收钱才能有足够资金进入土地财政（不仅地价、还有税费），偿付买地的贷款。我们反过来想，若从土地开始就采用赊账的方式，这个循环是不是就不好层层加杠杆了？起码购房人不太容易负债那么早，现房销售后再付土地款的大部分，这样房企动用贷款的可能性也在降低，关键是不仅买房人、房企，可能地方的负债空间也没那么大，因为收到土地款晚，拿去乱花、通过土地财政抵押担保造成的债务空间也在减少。当然这种情况只存在于想象中。

债务问题的第一个关口，就是客户购房的预付款，短期内形成了土地财政，又在很短期内花掉了，包括粗放的投资拉动，还借了更多隐性债务（城投债）。

如果楼交不了，债务三角首先僵在那里了，这是为什么先要保教楼，反复提及的原因。

保利率；保利率就是保金融，或者说是保银行，但出清一部分影子银行为代价。银行这个行业在我们这环境下有两个特点：1、非市场化，赚利差，根据政策躺赢；2、基于第一个原因，银行开展不了太多其他复杂的业务，对稳定利差的赚取依赖度高。

而最好赚的，风险低且收益高的就是按揭贷款，这是银行重要的资产。住建部的数据看，目前银行中房地产相关贷款占比40%，当然其中也有高利率的房企开发贷款。即使是如今利率连续下调之后，我国的房贷利率水平也是全球第一梯队，更何况之前在2021~2022年拿到5.6~6.4%左右高位站岗的那批猛士。

我在这里给高利率站岗的诸位提个醒，你们承受高利率的时候，恰恰是楼市政策釜底抽薪的阶段，当时调控力度这么狠，但银行在这一波是赚大了的。

后来银行对提前还贷的消极甚至阻挠，但由于利率下调，加剧了置换贷款的浪潮，以及由于算不过账来而提前还款的浪潮。有人会问，降利率不少存、贷款利率都降么，为什么银行会有压力。

咱们得看银行的资产并不只是房贷，但房贷是其中最优质且受影响最大的，说白了按揭贷款利率高收益就高，而且之前买房人群体中大部分任劳任怨，背负高额房贷慢慢还，还不计较利率，又有房子作为抵押，且30%首付在，断供的风险低。除非楼市整个出现大面积违约交付不了，或者房价大幅下跌，否则房贷这部分贷款资产就是最容易赚钱的。

从这种角度上看，如果让银行放弃这种躺赢的生意，按照市场化盈利来考验，不受保护。就如同把一个靠关系谋到职位但水平有限的人，突然推到真正扛事的角色上，压力太大了。

保地价；保地价的关键不是地价，而是钱都去哪里了。天量的土地财政，实际上是一种对未来的借款，是我们拿后人的钱来投资眼下的事情，需要以足够的回报来交给后代，因为钱要还的，到时候国民产值中要有拿出来还钱的收益才行。

但是如果低效率的投资，其收益弥补不了未来的利息支出，同时还因为编制问题增加了支出，只能通过保住地价来进一步增加收入，这是一种收入分配，就是将增加到居民、企业收入变成土地收入，过去经济增长中增加的收入和土地、房价的增速大家可以匹配着看一颗，我就不列了。（由于之前连续被举办，你懂的，此处打住）

这三者是怎么失去均衡的呢？2021年埋下的原因，打断了房地产这个如今被称为“顶梁柱”的脊梁骨。咱们知道承重结构中柱子和梁是支撑结构，一般由钢筋混凝土组成，如果这根柱子的钢筋断了，混凝土裂开，它如何顶梁。

至此，想维持，保交付需要钱、保利率需要流量稳定、保地价需要预期，但利率对应债务压力，交付对应信用收缩，地价则对应整个这条线上的收益去向，三者没法同时达到目的了，任保其二，则必须得有另一个因素做出让步，才能维持。

问题是谁愿意让步呢，这时候要支撑住，必须增加外力投入支撑。说白了，得有接着大规模进场买单的人；我们可以回顾一下过去这些年，代价是由哪些冤种买单的呢。

我知道干建筑这行的，没有敢在施工过程中砸顶梁柱的，如果你真的把它设计为顶梁柱的话，如果要把它砸了给别人看魄力，然后再称之为顶梁柱的话，那是外行。