共勉| 一个地产人眼中的山水区房地产市场（上篇）

首先，说明一下，山水区取自泰山北A市某区的化名。

按照历史观看待问题，总要从事情的源头理顺，但是笔者对山水区的房地产开发历史并没有太多的了解。大致分三个阶段简述如下。

山水区地处泰山北A市西南，与主城五区中两区接壤，但又被湿地、铁路和城市边缘工业区所隔离。区域内山水资源颇具名气，轻轨、高速、国道以及未来的高铁与A市相连。

作为A市的辖区，山水区除了区政府驻地昌盛街道外，又配置大学城、省级开发区。

作为一个常住人口57万的县区级单位，目前城市中老城、大学城逐渐连成一体，东西跨度超过10km，南北跨度也有约4km。东西距离相当于A市的二环西路到二环东路，南北距离相当于A市的著名山到著名湖的距离。

阶段一：分别发展期

这个阶段称之为山水区大学城片区与昌盛片区分别发展。两个地区并没有显著的相连，这个阶段国内的新闻还报道各个从城区外迁的大学因建设新校区而负债累累。

得益于山水区得天独厚的自然资源条件与园博会的举办，大学城片区迎来了一次配套的升级。这个阶段大学城片区有三个大盘，每个盘都采用了近似的策略——别墅、洋房与高层全业态、全面积段产品，区别在于别墅、洋房与高层分布，这个分布也造成了多年后豪宅房价的天差地别。

昌盛片区也首次本土外开发商为全国化布局首入A市。该开发商当年石破天惊的大园林大湖景大配套的“三大”产品力，震惊了一众本土开发企业——大高层卖的比小高层又贵又快。

大学城在这个阶段与昌盛片区相比，配套不完善，人口稀少，可以称之为偏远。大学城内有配套的盘（自带购物中心、商街）相比弱配套的盘要过得好得多。根据回忆，某些首开别墅洋房的盘一天可能来不了一个客户。

阶段二：外溢期

受到2015年首条连通A市与山水区的地铁开工建设以及2016年货币化棚改、房价大跨步影响，山水区获得了比一般县区更抢先摘取市场利好的机会。大量的主城区外溢客群充斥着地铁沿线。

更有甚者，一个开发商在地铁沿线，某个站点村落林立的土地上，开发两片住宅，既没建学校，又缺乏道路，卖得精光。

这个阶段也是各大开发商抢占地盘的时代，也是房地产高周转、金融化的时代。

昌盛片区土拍不断刷新历史价位，品牌开发商鱼贯而入，本土横跨建筑和地产开发企业也集中资源于建筑业并退出土拍。

大学城片区与昌盛片区相比，从前期的各种差评，到城市界面更新、来往济南更方便、配套逐步完善，出现了立足于刚需中产的纯高层盘，但此时销冠销亚盘依旧在昌盛片区。但谁也没想到，在后来的大竞争时代中，坐拥利润笑捧销冠桂冠的都不在这两个之间。

整体局面从之前的外来企业+本土企业零星盘，到全面进入25+盘乃至于30+盘的白热化大竞争时代。

阶段三：2018年后 大竞争时代

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