云南土地使用权抵押价值评估

土地使用权抵押指的是土地使用权的受让人以土地使用权作为履行债务的担保。当其无法履行债务时，债权人可以抵押的土地使用权折价或者以变卖的价款优先受清偿的一种债的担保形式。根据国家法律规定，土地使用人在符合一定的条件的前提下，有权以土地使用权来进行抵押。

（一）估价依据

作为房地产抵押的抵押物，依照《房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权连同房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。而土地抵押价值评估，应当根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产抵押管理办法》结合当地的其他相关规定来进行。

（二）估价方法

土地使用权抵押价值应是以抵押方式将土地使用权（或抵押房地产时事实上将土地使用权随之抵押）作为债权担保时的价值。对于不同性质的土地使用权来进行估价时，选择不同的价值内涵和标准。

土地抵押价值评估的方法有市场比较法、假设开发法、基准地价系数修正法、成本逼近法及收益还原法等。这其中市场比较法最直观、适用，是最常用、最容易掌握的方法，在相同或类似交易案例比较多前提下，应优先选择市场比较法进行结算；在设有基准地价的区域范围选用基准地价修正法来进行估算也简便可行。对于不同性质的土地使用权来进行估价时，由于不同的价值内涵和标准，我们需选择不同的估价方法。

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