预算460-940万 三问 晓月和风 大兴改善盘适合谁来上车？
先闲聊几句。
我个人比较简单直接，所以我不喜欢文学性特别强的地产文，提取信息，看到观点对读者更重要，矫情，徒增大脑运转的负担。
另外，我们团队，都是非常真诚的人。如果您信得过我们，您愿意跟我们一起买房，我们提供专业的服务，并且获得一定的酬劳，同时反馈给您一定的福利，双赢的事儿。
如果说，您有自己的想法，只想听听我们的意见，或者看看我们的分析报告，也没问题，直说。
我们说粉丝可领，也不会食言。但是，如果，您抱着“总有刁民想害朕”的心理，联系我们，拐弯抹角，获取所需，然后再把我们踢掉，用东北话讲，就非常的“狗嗖”了。翻译一下，对“行事不正直、营营苟苟、不光明磊落”的一种猥琐状态的形容。
世道艰难，坦诚相待，互相都留着些体面。
得，正题。
前世：16家争抢，双触顶，花落宇诚
北京市大兴区三合庄改造区土地一级开发项目DX00-0202-6018、6019、6026地块位于大兴区黄村镇，该地块土地面积64837.466平方米，规划建筑面积124634.932平方米，用地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地，起始价33.2亿元。
2023年8月3日，该地块吸引了建工、华润、中铁建、首开、中海、绿城、保利、天恒正同、湖州中石等16家房企参与竞拍，最终经历16轮报价后，由宇诚集团旗下湖州中石房地产开发有限公司以“双触顶”（即触顶价格上限38.18亿元＋现房销售面积上限25000平方米）的条件竞得，成交楼面价30633元/平方米，溢价率15%。
今生：【晓月和风】，宇诚与绿城联袂合作，绿城系作品面市
仅仅2个多月后，此宗地以【晓月和风】面市。
对于这个项目，我们探讨三个问题：
1. 一块南五环外的地块，何以引得多家开发商如此青睐？
2. 是不是绿城水准的作品？
3. 谁适合买？
一问：一块南五环外的地块，何以引得多家开发商如此青睐？
项目所在地——大兴黄村，国家教育行政学院附属实验学校西侧，距离地铁4号线【清源路站】1.5公里。
老北京人对黄村的认知可能是“黄村地区”，因为大兴区多次行政区域划分，从原来老的“黄村镇”划分了多个街道出来。
黄村是大兴区的核心，目前最成熟的区域就是北到南五环，南到黄村火车站，西至京沪铁路线，东至京开高速，是大兴城区最繁华、最成熟的所在。
这部分大概分为三部分：
1. 最靠近五环的【高米店板块】，成熟，无新盘。高米店北，一站地到达西红门地铁站，目前是非常成熟的状态，无新房在售，二手房20年以下房龄小区单价在4-6.8万，品质次新单价在5.5-6.6万，比如翡翠城一期6.6万/㎡，翡翠城二期5.7万/㎡。
2. 枣园地铁站片区的【枣园板块】，京开高速西侧基本也是成熟状态，多家商业、学校，目前唯一在售新房是中铁兴创逸境，但在京开高速东侧，单价5.25万/㎡，74-134平米户型。
3. 清源路到永华路之间的【黄村中板块】，界面肯定比不上高米店那么新。老的大兴区政府、大兴人民医院、大兴剧院等等都在这一片，包括大悦春风里，星城商厦。可以说，烟火气十足。好在还有地可开发，目前在售的新房项目就是大兴·星光城以及今天的主角晓月和风。
大兴·星光城，单价5.4万/㎡，86-166户型，总价380-900万。刚需盘
我建议外溢的刚需客群，或者本地的改善客群，就在这以上三个板块上车，大兴后续的发展要在义和庄了，隔着铁路和火车站，心理距离远了很多，奔着“远大新”去了。
大兴新城核心区，再发展就要往铁路西侧，义和庄片区发展新城，离主城真就远了。
大兴新城核心区空间结构示意图。图源：北京市规划和自然资源委员会
再说几句地段属性。从地段属性来看，大兴区核心、房山区核心、顺义区核心，都是近郊老城核心的属性，大兴老城核心的独特性在于，也是大兴的核心优势——交通通达性+距离主城近。
交通包含三个方面：
第一，地铁，4号线，4站地到主城的超近，房山、顺义都不具备；
第二，铁路，黄村火车站本来就是交通枢纽，未来跟雄安的拉通，这里是进京桥头堡；
第三，航空，大兴机场的开启，让这片区域与外部城市的连通性更好。未来S6号线，快速拉通黄村至机场。
再来回顾晓月和风的地段核心优势：
1. 距离主城近，同时享受京雄红利
1) 4站地，13分钟，到达西红门站，荟聚商圈。
2) 4号线转19号线，10站地，达到太平桥，可以通勤金融街。
3) 4号线2站地，到达黄村火车站，是京雄城际铁路的桥头堡。黄村这个地方北可通达主城，南可快速抵达雄安。可能京雄效应暂时还不明显，但是雄安一旦发展之后，黄村必定是水涨船高。
2. 配套齐全，生活无忧
主城内，但凡价格合适，适合刚需上车的地方，总有各种瑕疵，要么荒，要么乱。
但是，黄村这个地方，难得配套齐全。
1）交通便利：除了距4号线清源路站直线距离仅1.5公里，还临近规划中的S6号线起点站大兴新城，未来S6将途经经开区、副中心，北至3号航站楼，出行便利。开车的话，距京开高速金华寺入口直线距离约3.3公里。
2）商业配套：区域内有大悦春风里、绿地缤纷城，4站地到荟聚购物中心。
3）医疗资源：区域内有大兴区人民医院、三甲广安门医院南区，以及在建中的北京大学第一医院南院区（三甲），直线距离约3.5公里，预计年底开院。
4）教育资源：项目东侧即国家教育行政学院附属实验学校，以及北京小学大兴分校，周边还有大兴第一中学、北师大大兴附中、大兴区第一幼儿园等。具体入学参考相关部门划定标准，肯定有学上。
5）环境：西侧即兴旺公园，还有清源公园、大兴滨河森林公园等。
注意，项目西侧有铁路线，可能会有噪音影响，但距离有120-150米，问题不严重。
地段来看：小格局看，离主城近+有地铁+配套齐全；大格局看，京雄之间，可享雄安红利；铁路、航空，城际通达性占优。
另外，客户层面来看，大兴区域内改善客户，4号线、19号线沿线外溢客户，这个盘不缺客户。
所以，对开发商来说，稳，还是大盘，算是比较优质的地块，才有16家争夺战的局面。
是不是绿城水准的作品？
一提绿城，就要想到杭州早些年的标杆作品，桂花城、御园等等，开创了中国地产的多项先河。
但是现在的绿城几经换血，已经不是原来的老绿城，很多“老绿城粉”脱粉，觉得现在的绿城已经不是心目中的绿城。我觉得不用纠结，事物总要更新迭代，存在即合理。
晓月和风，此次打造的是现代法式建筑，现代法式这个东东，可能是中国人的独特发明。其实跟法式也没啥大关系。见过纯种“御园”系的朋友知道我在说啥。
但是哈，冰姐做过纯法式建筑的项目，的确是大面积石材，法式花坛、中轴对称，但是窗户和阳台都窄的很，也不符合咱老百姓的居住需求。现代法式，做减法，也没什么不好。只要大家看着顺眼就行。
哎……一秒戳穿营销噱头，是不是也挺烦人的。
立面上石材就不用想了，但是玻璃大，立面工整，看着舒服。门头虽然是简化了，还是有点法式的对称美。也算大气。
入户大堂，这个是绿城的保留节目。客户回家从大堂穿过，有物业人员值班，办事儿也方便。这个门前的拼花，爱了，有点仪式感了。
有水景，还是挺好看的，有面子。
小区规划，每个住宅地块规划9栋住宅，共规划27栋住宅楼（6-11层），88-176平米，产品全覆盖，分为小三居、大三居、改善四居三类，总户数为992户。
大兴区的项目偷不了阳台，没办法，羡慕招商臻园的大赠送。
小三居：88/92㎡户型，中间户和边户，92的优势在于270转角客厅。
大三居：121㎡，的确是改善3居，现在这么豪气，120多做3居的项目不多。
非常正气、舒适的大三房，双明卫，大厨房，LDK完整空间，尺度舒适、格局方正，没毛病。
四居改善：显然是给区域内改善准备的，四居2卫/3卫，都可以承载3代居，适合多人口大家庭。176㎡户型，四开间朝南，格局方正，也是好户型。
在精装上，也是用心，从健康、感官舒适、智能便捷做了特色：
👉健康考虑：
1）用水：末端健康用水系统，引入美国滨特尔超滤直饮机，为家人健康用水保驾护航；
2）排水：同层排水系统，干净整洁私密，避免滴漏，健康卫生，且有效降低噪音影响；
3）换气：新风系统，设置热回收+控霾新风系统，一次过滤率不低于90%，鲜氧弥漫每个角落；
👉感官舒适考虑：
降噪：隔音降噪系统，三玻两中空LOW-E玻璃，有效隔绝噪音，关上窗，就是关上外部喧嚣；
适温：全屋地暖，比散热器更均匀，无吹风感；日立中央空调，专利冷却散热技术，快速降温（升温）；
👉智能便捷：
智能化：社区智能安防+园区智慧安防+地下智能安防，三重防护，全时守护。
智能化这个事儿，尤其是公区的，要物业配合管理，才能达到高效的目的。
顺便提一句，绿城的物业，我不知道在北京是什么地位，在长三角，基本是NO.1，尤其高端项目，用绿城的比较多。物业的重要性，我就不说了，对后期二手房价格影响很大。
谁适合买？
👉大兴改善客群肯定是首选，区域内职住平衡的客户，选晓月和风，一点问题没有。难得有好的洋房项目。
👉主城内外溢客群，不建议西直门以北的客户选。金融街、丽泽、西单、丰台科技园工作的客户，对产品有需求的客户，毕竟西红门东500万只能上车东西向2居，这里可以拥有正气的92㎡270度采光客厅了，都可以考虑黄村上车。
提示下，4号线真的“挤”，要么少换乘，要么时间可控。如果挤1小时以上，我觉得对咱心理健康可能会有影响。
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