君礼著开盘在即，能否力压北京西南三环丽泽群雄？

去年三批次土拍，真是高潮迭起，海淀一口气推出永丰三宗地块，一度成为热议的焦点，毕竟海淀的地是供一块少一块。

而丰台推出了四宗地块，其中四环里有三宗地，在距离中心位置上面来说，独具优势。其中大红门的两宗地由中海和金茂获得，早在去年年底就已经开盘了，现在也卖的差不多了。新宫地块建发推出了建发璟苑，临靠4号线、19号线的优势，也卖得火热。

而首开的造甲村地块——案名君礼著，却反应最为“迟钝”，直到最近才传出样板间即将开放的消息。

为何，在端礼著热销之后，首开没有趁势打铁，而推到现在才开盘？

1、丰台豪宅内卷严重

说起新房内卷，前两年是朝阳，从崔各庄到奶西，从孙河到东坝。而随着丰台供地增加，战场转移到西南边——丰台，还有石景山一起凑热闹，卷出新高度。

由于环位的优势，丰台在“豪宅”的层面卷出新高度。

从2022年全年单价10万+的新盘销售套数来看，丰台占比达到了36.2%，位列各商圈之首，也就是说，每售出3套10万+的豪宅之中，就有一套来自于丰台。

图：2022年全北京10万+单价新盘成交套数占比

围绕着丽泽周边，10万+似乎已经成为了标配，在售的就有紫辰院、葛洲坝中国府、懋源三杰、中海甲叁、北京悦府等。

图：丰台豪宅分布图（蓝：一手；黄：二手）

在同类型产品北京悦府，北京瑞府，端礼著等相继无优质房源后，君礼著盛大开盘，旨在避开竞争的红海？

2、优势

最大的优势在于位置，三环与四环之间，虽然说环位已经不那么重要了，但是与中心的距离近，无论怎样，在丰台这里还是有一定优势的。

相比于之前端礼著、北京瑞府等，君礼著离丽泽商务中心的距离要远一点，但是周边有地铁10号线和16号线，通勤更加方便。

项目同时辐射丽泽商务区和丰台总部基地两大产业中心，尤其是丽泽，是这几年来发展最快的商务中心，将会成为北京的第二金融街。楼市君已经接待了不少来自于丽泽金融商务区甚至西城金融街的看房粉丝客啦。

周边的配套成熟，这就是环线的优势。周边学校有丰台五小、丰台二中、丰台十二中，这在丰台算是学区的顶配了，尤其是丰台十二中，其水平就算是与东西城的高中比拼，也不会逊色几分。

两公里范围内有两家三甲医院——丰台医院和北京天坛医院，天坛医院的南迁，使丰台的医疗水平得到了很大的提升。

3、劣势

西南三环的城市界面很差，已经是不争的事实。

高架、铁路将这片区域拆分得七七八八，连君礼著这个地块本身都被拆成了两部分。

项目东侧就是造甲村回迁安置房项目，千万级的豪宅与回迁房比邻而居，你是否愿意承受这种落差感？

但是也不得不说，丰台目前就是这个样子，至少比更”豪”的一点的懋源三杰要好多了。

还有不得不提的丰台站，作为亚洲最大的铁路枢纽客站，其客流量有多大，可想而知。而君礼著距离丰台站不到1公里，那么周边的流动人员肯定会很多，这也是项目位置上面的一大劣势。

但是，售楼员想说，丰台哪个项目的城市界面都没好哪去吧。

4、项目定位与评价

不得不说，君礼著无论是选择开盘的时机，还是产品定位上，都是技高一筹。

周边总价2000万以上的豪宅，有懋源钓云台、葛洲坝中国府；1000万以下的刚需有万年花城一期到五期。

在总价2000万以上的豪宅和1000万以下的刚需之间，君礼著成为了“承上启下”的存在。产品的差异性，更容易锁定客群。

项目分为东西两部分，东边地块比较小，西边的地块比较大。所以西边的地块可以做好内部的景观，整体小区环境要好。

但是东边的地块虽然小，但是好管理，人员流动性就降低了。如果再赶上疫情之类的事情，传染率就要低很多。（当然，疫情不会再来了）

价格上，君礼著销售指导价是10.6万元/平米，户型以125-165平米的三居、四居改善为主。

户型设计上，北有设备平台，南有阳台，算上赠送的话，得房率据说在80%以上，甚至可以接近90%。这在豪宅里面是不多见的，算是一大优势。

户型设计上同样在端礼著的基础上更进一步。

项目总共有4款户型，面积上分为120-140-160三档。

首先是125㎡三居，南向三面宽，当下最流行的经典格局，餐客厨一体化设计，客厅面宽约4米，餐客厅等宽，非常宽敞，餐厅区还可以摆下一组独立的餐边柜。

主卧是套房设计，面积很奢侈，有独立的主卫和衣帽区。全屋双卫生间，而且是全明格局，而且得房率很高，这在小高层建筑中很少见。

约127㎡四居，同样是南向三面宽，格局则是时下流行的3+X空间格局，客厅面宽约4米，中央餐客一体式设计，公共空间很宽敞，正北侧的X空间，既可以是公共空间的延伸，做茶室或者活动空间。未来随着家庭变化也可变为独立居室。

入户有独立玄关，玄关预留的储物空间很充足，南向主卧是套房设计，南向次卧门前还有独立的家政空间，户型非常实用。

150平四居的户型很棒，三面宽+大宽厅的格局，改善感进一步提升。客厅+双卧朝南，而且南向双卧全是套房设计，几代人互不打扰。客厅面宽达到了约5.7米。

宽厅设计+落地窗，与客厅等宽的餐厅，完全可以摆下西厨岛台，整个动区空间非常宽敞，很有大平层的改善感。

南向双套房设计，主卧宽敞的空间，完全可以打造独立衣帽区，卫生间可以放得下观景浴缸。

而且全屋预留了非常充足的储物空间。

顶配户型是165㎡大四居产品，顶配产品面宽再次升级，变为南向四面宽！格局上是典型大面宽+短进深的豪宅产品。

总面宽约15.3米，进深仅为10.6米，迈过独立玄关即是5.3米的宽厅，而且还可以进一步改造为8.3米超大宽厅，再加上观景落地大窗，俯瞰整个中央园林，这个客厅的尺度，已经超过大部分200平+都市平层的尺度了。

南向同样采用双套房设计，主卧尺度很豪奢，独立衣帽区、三分离卫浴、独立观景浴缸一应俱全，而且还实现独立南北通透。

B户型-建面约146㎡四室两厅三卫】

光幕宽境 - 约12.4米超阔三面宽，面宽纵深比超1:1

礼序格局 - LDKB一体化，动静分区升级空间布局

双主卧套 - 酒店式双套房设计，超前设计理念

百变空间 - 精妙设计多功能室，赋予空间更多弹性

【C（边）户型-建面约127㎡四室两厅两卫】

舒居洋房 - 低密品质静谧洋房规制，静享自然之境

宽境视野 - 南北通透格局方正，约10.4米南向三面宽

极质起居 - LDKB一体化，打造起居中心枢纽

全能收纳 - 入户玄关与独立家政间，全能收纳

【D户型-建面约125㎡三室两厅两卫】

灵动宽幕 - 约10.4米南向敞阔三面宽，全明通透

无界相融 - LDKB一体化，打造超大家庭共享中心

奢适主卧 - 南向主卧套房，迎纳阳光入室

全能收纳 - 敞阔入户玄关，让归家更有仪式感

项目指导价10.6万/㎡，附近的二手次新豪宅价格已经在12万+了。

君礼著也是继端礼著后，内城的新扛鼎之作。

一条金线的故事在内城延续，而可作为画布的内城地段越来越少了。