北京东北5环外，中央别墅区400万洋房投资项目的分析

1：标的物：北京顺义区后沙峪中央别墅区内的4层洋房，一梯2户，一层的为130平米的3室2厅2卫，带50平米花园。二层以上为140平米的4室2厅2卫。精装修现房。售价400万，70年所有权。项目离京承高速火沙路出口3000米，离机场高速4000米，离首都机场T3开车10分钟.离ISB国际学校1500米，离新英才国际学校1000米，离蒙台梭利国际学校2500米.离BSB英国国际学校1000米。商业配套，中粮祥云小镇，欧陆广场，日祥广场，罗马湖酒吧一条街都在5分钟车程。位置绝对核心。 2：租金收益可行性：现已经出租成交的价格为1.5万每月，年租金为18万。除去物业费和空置期，每年也有15万左右。 3：出租前景和人群分析：此项目位于中央别墅区内，享受别墅区配套。周围国际学校，使馆工作人员，国际学校的外教老师。及其他高端人群。收入稳定，大部分外籍高管都是公司付款所以租金相对稳定。且周围高端洋房除了优山美地，和名都园的有洋房项目以外，其他的均为别墅项目。而且这两个项目楼龄偏老。别墅租金根据面积和类型不同，市场租金叠拼别墅3.5万每月，联排4.5万每月，独栋及合院别墅6.5万。市场刚好没有这样的洋房项目竞争，前景不言而喻。 4：回报率分析： 1：如果按工行大额定单一年利率2.1%，4000000*2.1%＝一年利息84000（元）。房子租金1.5万每月，每年18万。所以绝对跑赢存款投资。另外还有一个自持资产做保障。比存银行还安全可靠。 2：以该房产为例，投资回报率可以按以下方式计算：   每年净收益 = 每月租金 x 12个月 - 物业管理费 - 维护费用   假设物业管理费和维护费用总共为0.5万元，每年净收益为16.5万元。   投资回报率 = 年净收益 ÷ 总投入 x 100%   总投入为400万元，使用时间为70年，实际投资年限按照回报期20年计算。   总投资回报率 = 每年净收益 x 投资年限 ÷ 总投入 x 100%   总投资回报率 = 16.5万元 x 20年 ÷ 400万元 x 100% = 82.5% 20年就基本收回投资成本，并且每月都有固定现金流。其他市面的投资很难达到这样的回报率。

照片为实景照片。