提前还房贷的人越来越多，这事没那么简单。。。

大家好，我是蓝白。

最近跟周围朋友聊天，还有大家的评论互动里，我发现，有个现象越来越普遍：

提前还房贷。

业主群里在讨论：各家银行提前还贷，会不会收违约金，能省下多少利息，月供能减掉多少？

视频下面的评论里，都在讨论，前几年买房站在了山顶上，成了高利率的“大冤种”。

周围的朋友在抱怨：生意不好做，收入搞不好就断流，手里的积蓄，还是优先用来偿债吧。

理由不同，形形色色，但都指向了一个事实：

不想给银行打工了。

先说说怎么提前还贷吧。

每家银行，规则不一样，但操作起来大同小异。

一般用银行手机客户端操作就行，不需要去网点，提前预约，到时间自动扣除，可以选两种方式：

一是还款金额不变，减少还款年限；

二是还款金额减少，还款年限不变。

至于是否会收取罚息，每家银行，每个城市，都不太一样，主要以签订合同为准。

我了解到的，以工行为例，客户若在申请房贷后的一年内提前还贷，将收取提前还贷金额的千分之五作为违约金。一年后提前还贷无需支付违约金，但是起还金额为5万元。

招行规定，不满一年而要提前还款的，要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后，需要收取一个月的。

让蓝白感慨的是，这才短短几年，对房子的价值判断，整个社会都出现了急剧的反转。

还记得2015-2020年，各路媒体、专家、大V口中，提及房贷，清一色的认知是：

在纸币泛滥的年代，房贷是人这一生最优质、利率最低的资产，要用足额度，用满年限，提前还贷的钱，还不如做高杠杆，继续买房积累资产。

这碗鸡汤，干的人不少。

要知道，2017-2021年，不管以前的贷款基准利率上浮，还是后来的LPR加基点，首套房利率普遍在5.5%-6.3%的区间。

即便银行反复在房贷利率上“薅羊毛”，依然有无数信奉“房贷即优质资产”的人们，并肩接踵的冲进楼市。

原来在银行面前甘做牛马，再高的利率也要说声谢谢。

现在银行上赶着冲刺放贷，买房的还是爱答不理。

原来叫小甜甜，现在叫牛夫人。

为什么短短半年时间，人们对房贷的认知，出现了如此剧烈的变化？

从一份数据说起吧。

5月的金融数据还没出，咱们就看看4月的。

4月份，居民房贷减少了605亿元，同比少增4022亿；

消费贷减少1044亿元，同比少增1861亿元；

经营贷减少521亿元，同比少增1569亿元。

注意，居民中长贷，也就是房贷的少增幅度，比消费贷+经营贷加起来，降的幅度还要大。

同样的房贷负增长现象，在2月也发生过。

当时居民中长贷降了459亿，是2007年有数据以来的历史第一次。

只隔了一个月，4月份又看到了房贷负增长，算是历史第二次。

今年啥也没干，净见证历史了。

一般来说，只有少数年份的2月，受春节因素影响会出现负增长，类似今年这种，2月和4月短期内连续负增长，从来没见过。

换个角度理解：居民的房贷偿还额度，超过了借贷额度。

这似乎昭示了人们的生活态度，越来越保守。

大家可以看看社零，也就是社会消费品零售总额的变化。

4月社零总额29483亿元，同比降了11.1％，结构很有意思。

像化妆品、金银珠宝、通讯器材和服装鞋帽这些可选消费，降幅都超过了20%。

唯独粮油、食品、中西药品、饮料这些必选消费，增幅都接近10%。

前几天看过《人物》杂志的一篇文章。

西二旗网约车司机的单量，比过去少了30%。

在这个以互联网大厂带动的食物链里，员工们的收入和流动，影响着司机的生计。

而司机们的聚散，又影响了周边的烟酒、饮料、水果摊、大米盒饭小推车的生意好坏。

管中窥豹，人们对房贷的态度，也算是一种情绪折射。

说回还贷这件事。

一方面，房贷利率跳水式下降，让那些5%-6%，乃至更高利率的购房者，产生了强烈的还贷冲动。

去年底的时候，银行放贷的两条红线“余威仍在”，全国首套房平均利率普遍在6%左右。

即便当时5年期LPR已经降到了4.65%的水平，但不少城市的个贷加点普遍高达80BP以上。

这就导致了，几个月之前买房的人，房贷利率少则5.88%，多则高达6.37%，还很有可能批不下来。

不是我不明白，是这世界变化快。

从年初央行反复强调银行要“主动出击”之后，现在，绝大部分城市都能执行5年期LPR的基准利率。

一边是银行不再加基点，另一边，央行又调低房贷利率下限20BP，下调5年期LPR15BP。

现在，大部分城市的首套房，已经能执行4.25%的标准。

算笔账：

1月份的时候，100万30年等额本息，利率5.88%，利息要还113万，月供5900多。

现在买房，同样100万30年等额本息，利率4.25%，利息只有77万，月供4900块左右。

不到4个月的时间，利息少了36万，月供少了整整1000块。

换谁，白掏这么多钱不肉疼？换谁不会破防呢？

提前还贷，是低收入预期下对高利率的无奈，也是对自己“接盘侠”角色的痛苦平衡。

另一方面，是周期的威力。

学者朱鹤说：2021下半年到现在，疫情冲击，叠加一些泛服务业的环境变化，使居民部门，对能提供长期效用的支出变得更加谨慎。

尽量减少未来的刚性支出，既压缩债务规模，又压缩偿债久期。

企业和家庭，因为资产负债表受损，而不得不增加储蓄、减少消费和投资、归还债务和去杠杆。

以后能挣多少钱都不知道，月供能不能还得上都不知道，再聊什么“买房变富”，太过苍白。

这种楼市“低欲望”阶段背后，是经济周期的扩张与收缩。

2015-2020年，是居民部门加杠杆速度最快的时间。

2020年末，我国居民部门杠杆率是62.2%，比2015年末提升23个百分点。

这个杠杆率，是包含购房贷款，也就是中长贷影响的。

那些年，房价的上涨，带动整个社会出现了财富幻觉，以至于出现一个现象：

不光是买房，人们的消费、投资、负债意愿，都在前所未有的放大。

比如，2015-2020年末，居民部门非购房类贷款余额，从12.84万亿增加到28.74万亿，年复合增长17.49%。

月薪3000，十几张卡挨个透支，拆东墙补西墙，活得逍遥自在。

我记得2019年的时候，李迅雷说了一句话：房价上涨，才是拉动消费的真正动力。

当时被很多人喷，其实忽视了他这句话的语境。

其实，在财富幻觉年代，房价对消费起到了两个作用：

一是刺激消费，二是挤压消费。

这两者并不矛盾。

姜超有个分类，居民购买力的收入来源，有三个部分：

一是与企业盈利相关的工资性收入和经营性收入，拿工资或者做生意。

二是与资产价格相关的财产性收入，房子就是典型。

三是与政策相关的转移性收入，比如退税、补贴和救济。

2017年房价涨幅最猛的时候，家电、家具和建材增速也非常猛。

财产性收入上涨，又带动非必需品、奢侈品的消费，比如金银珠宝，出国旅游，甚至去澳门一掷千金。

但随之而来的，是对居民消费伤害非常大的挤出效应。

比如，2014-2016年，这个阶段是一二线城市在领涨，京沪广深涨幅全部超过50%，但消费品零售总额的涨幅，只有15%。

城市越大，房价上涨对消费的刺激作用越小，反之同理。

姜超举了两个例子。

北京的房价收入比是23，每上涨1%，只会带来消费增速上涨0.2%。

呼和浩特房价收入比在10以内，每上涨1%，会带来7.9%的消费增速。

这当然是一把双刃剑。

大城市仿佛是一个巨大的蓄水池，人来人往，金钱不眠，对房价波动的容忍度很高。

小城市一旦出现巨大的涨幅，短期的过度繁荣终将反噬，为将来的剧烈下行埋下伏笔。

华创宏观张瑜提供了一个角度，房子与理财的关系。

不管首套还是二套，所有人的购房行为，都存在“择时”的考量。

当下的情况是，买房不如买理财，借贷不如靠本钱。

截止到3月份，房价同比涨幅是0.7%，房贷利率5.49%，理财收益率2.85%。

房价同比涨幅，明显低于房贷利率和理财收益率。

他把购房收益减去购房成本，再除以购房本金，得出的结果，再减去理财收益率，得出一个指标：

叫购房额外收益率。

按现在的4.25%房贷利率，全年房价同比，必须回到3.1%左右的同比增速，对应一二线城市的房价，同比涨幅必须超过6%，尤其是一线城市，核心城区的涨幅会非常高。

这种情况下，居民购房额外收益率，才有可能回正，才能唤醒人们买房的欲望。

所以，从居住角度，从来不存在什么刚需。

提前还贷的背后，是“你不买，我不买，明天还能降200”的预期，和“限购、限贷、限价、限售”口子越开越大之间的博弈。

至少现在我们看到的，还是“你，我，200”占上风。

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。

资料来源：

《中国新闻周刊》：提振消费到了关键时刻

《人物》：在西二旗，网约车司机什么都知道

朱鹤《复杂环境下，居民长期收入预期或现系统性变化》

姜超《哪里正在买什么？——兼论区域消费分化及其成因》

张瑜《当买房跑不过买理财，15bpLPR够吗？》