二手市场整体向下，土拍低迷拉不动

现在楼市还没啥质的变化政策出来，各地都在照旧出一些放松政策，但是政策可以照旧，业主们卖房的心那可是非常着急的，开发商方面也是，随着预售制的逐步取消和土拍的低迷，利润和杠杆也在被慢慢挤出，现在来看，除了降低地价和房价，还没有更好的办法可以让市场回归一定的热度，二手房走势也是市场的晴雨表，百城走势目前也基本全线下跌，热度已经不可同日而语了。

大家好，我是谢晖。咱们看看上周的百城房价走势数据，只有三个城市出现了上涨，其他109多座城市都出现了下跌，而且跌幅超1%已经达到了44座城市，这是什么概念，一周就给你跌1%，按这个水平的话，300万的房子7天就亏了3万块，一天缩水掉4285块钱，这恐怕是很多人一个月的工资了，这个节奏下去，估计家里有矿的也不一定顶得住了，特别是如果还有房贷在背负的居民来说就更是雪上加霜，相当于房子在缩水，贷款还得按原价值还，不仅一分钱不增值，反而在吃掉了利息和本金。

而挂牌量的高速增长也说明了大家确实很急了，之前易居研究院就发布了数据统计，今年6月初13城二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%，从整体规模看，重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对大，6月初分别为22、20和18万套，而成交量并没有得到很好的提升，也就呈现出了供大于求的局面，二手房随着时间的推移在越卖越多，而且随着二手的降价，新房想要涨价就存在更高的难度了。

因为两者之间的价差如果够大，同一地段的话购房者肯定也会优先考虑性价比更高的二手房，所见即所得，还不怕烂尾，这也会引导一部分买家选择二手市场，那新房方面也会因为降价促销，像之前惠州4.8折卖房，杭州临平六折卖房等都是因为周边库存太量，不降价的话客户根本不会考虑，所以下半年必然会有更多新楼盘加入到降价大军中，加上房企到期的债务压力，只有不断回血才能活下来。

然后再看房企当前的情况，现在民企投资拿地的数量在严重萎缩，根据中指数据统计，上市的民企共99家，其中2021年一共有58家民企拿地，2022年下滑至21家拿地，今年1-5月只剩下了区区8家拿地了，分别是为滨江集团、龙湖集团、碧桂园、新城控股等。滨江的话主要集中在杭州，龙湖的拿地强度也明显下滑，而且各民企拿地的金额规模都比较小，要么是小股操盘项目，要么是之前合作城中村项目的后续地块。因为啥原因，一个是很多民企现在自身已经有债务违约了，债主也不可能让这些企业再去霍霍钱拿新地，另外一些虽然没有债务违约，但是面临的是现金流的流动性压力，以前开发的房子都没卖完，加上现在楼市的低迷，拿地会非常谨慎。

因为过往很多投资客也是跟着这些房企的脚步在走的，他们会认为房企的信息会比多数人更加先知和敏感，所以房企拿了哪块地就马上跟过去抄底，但是没想到的是，很多房企自身的判断力也出现偏差，地王拍下后只能亏本出售或者被迫抵押转让，当时开发商也是被楼市上涨冲昏了头脑，毕竟人有多大胆，地就有多大产，只要敢拍，客户就敢买，所以炒房客也是这种心态，认为永远会有人接盘，最后一个击鼓传花的肯定不是自己，但是市场变化莫测，现在的情况就是很多房企被套牢面临退市风险，炒房客们跟着房企混的也市高位买入好多套，割肉不舍得，不卖的话每天高额利息还着，本是同根生相煎何太急，现在都期盼着市场变好，土拍重新火热，二手也得到回暖，才能救开发商，炒房客才能浑水摸鱼的抛售离场。

所以，整体看下来，房企拍地的回暖肯定会先于楼市回暖之前的，春江水暖鸭先知，但是一定要认准有战略眼光的房企，这轮的下跌会淘汰掉很多靠高周转、高杠杆玩游戏的房企，剩下的都是资金足够雄厚或者是多元化业务的房企，未来还会有更多其他行业的企业进来拿地，像京东就在北京集团总部附近拿地，目的是建公寓、商业设施为总部人员提供生活便利，而地王大家现在几乎是看不太到了，因为房价涨不动的地方，二手在挤兑式离场，土拍也只能低迷，现在能做的就是静观其变，看看还要什么大招出来。