行业知识创造诉讼奇迹！

这不是一个惊天动地的大案要案！这是一个巧用行业知识创造的讼诉奇迹！

一、案情梗概

2017年4月2日，某地产公司与林某某签订了《XX市商品房买卖合同（预售）》，约定林某某向某地产公司购买位于XX市T区YY街14号101房（以下简称“案涉房屋”）。2017年4月27日，林某某与浦发银行XX分行签订借款合同，林某某向某地产公司支付了首期购房款，浦发银行XX分行如约发放了贷款。某地产公司与林某某共同办理了《XX市商品房买卖合同（预售）》的网签备案手续。

在合同履行过程中，多次出现逾期不还贷情形，某地产公司因此履行了担保责任，代替林某某向浦发银行XX分行偿还贷款本息共计1500万元。2018年11月23日，某地产公司依据双方签订的《XX市商品房买卖合同（预售）》之约定向林某某发出解除合同的通知，并要求林某某协助涂销预售合同网签备案手续。

就在此时，林某某的债权人以北京市中信公证处出具的（2018）京中信执字00417、00418、00419、00428号执行证书为执行依据，向XX市中级人民法院申请预查封了案涉房屋。

情况十万火急！

如果不能及时采取措施，某地产公司将“钱房两空”。

有争议，找律地！

二、诉讼结果

律房律地团队接受委托后，迅速判定本案的焦点是案涉房屋的预售合同网签备案是否等同于原《城市房地产管理法》第45条第2款规定的预售合同登记备案，具有如同后来的《物权法》规定的预告登记一般的物权保全效力（注：XX市的司法审判实践历来认为预售合同登记备案具有物权保全效力）。明确焦点问题后，律房律地团队立即向法院提起执行异议。

在2020年1月XX市中级法院举行的案外人异议案听证会上，律房律地团队从六大方面，层层推理、环环相扣，严密、系统地论证了预售合同网上签订不能等同于预售合同登记备案，不具有物权保全效力。在听证会上，律房律地团队向法庭提交了一份精心准备的事实材料—《关于XX市商品房预售合同登记备案制度历史变迁的说明》，不仅详细说明了XX市预售合同登记备案制度的来龙去脉、发展变化历程，还着重指出早在2013年该市人民政府办公厅已经发文明确废止了预售合同登记备案制度，网签备案客观上已不可能等同于预售合同登记备案。同时，预告登记有着严格的登记程序与条件，网签备案也不能等同于预告登记。

釜底抽薪，效果立现！

人民法院作出的《执行裁定书》（点击查看裁定书全文）全面采纳了律房律地团队的意见，并特别指出：商品房预售合同网签备案是政府部门依托其建立的商品房网上签约平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行的商品房预售行为，以及对商品房买卖合同进行管理与服务的一项措施，商品房网签备案是政府部门通过商品房买卖网络平台对订立了商品房买卖合同的房产信息予以公示，防止房地产开发商、二手房售卖者一房两卖，阻止善意第三人出现。因此，商品房预售合同网签备案并不产生物权变动的效力，也不具有办理了预告登记购房者所具有的物权请求权的保护效力。

事实上，此前的最高人民法院裁判文书中也有类似的说理。但我们并非判例法国家，XX市的司法审判实践从上世纪90年代以来一直认为预售合同登记备案具有物权保全效力，致使该市法院认为网签备案就是预售合同登记备案的网上办理。

三、律房律地评析

诉讼绝不仅仅是法律知识的运用，还需要熟悉并熟练运用行业知识。在“以事实为根据、以法律为准绳”这一诉讼基本原则中，识别与认定作为根据的事实，就离不开行业知识的深厚积累。

在上述案例中，能够向法庭详细说明预售合同登记备案制度早在2013年就已宣布取消这一事实，就是律房律地团队成员多年浸润房地产行业尤其是房地产管理行业精通行业知识的集中表现。一击中的，大获全胜！据事后了解，该《裁定书》一改以往的司法观点，是该市法院首次认定预售合同网签备案仅仅是一个签约平台，不具有法律意义。

事实上，在法律工作者常用的思维模式—三段论中，如果大前提主要是法律知识的话，则小前提就是行业知识以及运用行业知识对证据材料的判断。在我们国家，由于部门立法的存在，大量的行政管理类或强制性标准类法律，既属于大前提，也可归于小前提。

因此，如果说不精通法律知识的律师，不能称其为律师的话，则不精通行业知识的律师，则不能称其为合格律师。

有争议，找律地！

律房律地成员大都毕业于985、211院校或著名政法院校，法律知识系统而深厚；合伙人律师平均执业年限10年以上，诉讼经验丰富、诉讼技巧炉火纯青；成员大都具有房地产管理、税务部门、规划设计等的工作经验，深谙行业知识，擅长破解疑难问题，创造诉讼奇迹。