小区业主自治自主管理

  一、前言   随着城市化进程的发展，为了规范小区管理，就借鉴了国外的物业管理制度。任何事物随着时间的发展，总会出现各种问题，而随着小区的发展，业主和物业之间的矛盾日渐突出，已经成为影响民众安居乐业的主要矛盾和问题。对此，我设想了小区业主自治自主管理制度，该制度和现有的业主自治有很大的区别，他在业主自主中充分发挥民主的同时，也会大大提高效率，以最便捷和民主直接的方式维护每个小区的合法权利及诉求。     二、业主自治协议     每个业主入住小区前必须签订，由新入住业主与代表已经入住所有业主的业主委员会签订，该协议对所有业主及业主委员会有约束力。该协议约定了业主委员会的权利义务、架构、业主的权利义务、小区的管理、费用使用等。    三、业主委员会自治架构    该自治架构是以业委会的形式出现（全称业主自治委员会），该业委会和现有业委会有很大的区别。他让每个业主即可以通过业委会维护自己的权利同时，又可以让每个业主都有可能称为业委会成员，就是说业主即可以通过民主形式间接形式权利，有可能以业委会成员的身份直接代表其他业主行使所有业主包括自己的业主权利。总之，就是每个业主都可以轮流称为业委会成员。    每个业主在入住小区前都签订业主自治协议，该协议的效力约束所有业主。该《业主自治协议》内容包括：①业委会的人员比例结构：就是按照业主人员比例就有一个业委会成员（比如业委会成员和业主人数的比例是1比100，就是说每100位业主就有1一个业委会成员，这样的话，如果小区有业主1000人，按照1比100的比例，那业主委员会成员人数就是10人），当然这个业委会成员人数比例可以调整，因为每个每个业主入住小区之前都可以在签订《业主自主协议》的时候提出建议，因为每个业主都在入住前通过签署《业主自主协议》提出建议，这样的话对于同类建议的，只要业主认可或者异议的人数超过一定比例（该比例在自主协议里面约定）的话，就按照多数业主的意见执行。     四、业委会成员轮换制度     该制度是和前述第二项《业主委员会自治结构》相匹配相配合的。他具有限制业委会权利的同时，也让每个业主具有通过业委会直接维护小区所有业主权利的真正民主制度。看到名字也许就有人猜测出了他的意思，没错就是业主委员会成员所有业主轮流来当，就是说业委会成员不采用选举制度，而是采用业主轮流担任的方式。按照一家一户的方式轮流担任业委会成员，至于轮流担任的时间可以在《业委会自治协议》里面约定。就是每户业主人家推出一名家庭成员出任业委会成员。因为业委会成员人数采用的是业主人数比例制度，这就可以做到没户业主都有机会称为业委会成员。    五、业委会权利   通过前述制度我们可以得知，只要前述制度得到执行，现有的业主与物业的矛盾基本解决。在业主行使权利维护自己合法权益的时候，也不要大多数业主同意（因为相关同意权，业主已经在入住小区前通过签订《业主自治协议》的方式授权给业委会），业主委员会可以直接决定。同时，因为每户业主都能轮流担任业委会成员，这就最大的限度的限制了业委会的权利和其他业主在担任业委会成员做一些伤害其他业主和小区的事。     六、小区事务交接    为了防止业委会成员在轮流时，上任业委会成员损害其他小区业主和小区的利益。每任业委会成员在卸任前，必须对任期内其处理的涉及小区的所有事项予以公布，尤其是财务方面。如果有业主提出异议，经查证属实，可以通过法律途径追究其法律责任。《业主自治协议》里面不得以各种理由限制业主此项权利。     七、备案制度     《业主自治协议》约定的全部事项都需要向有关部门备案，通过业主委员会和小区发生重大事项变更时（比如业委会成员整体轮换时），也需要向有关部门备案。