让与担保权人是否有权起诉要求让与担保人将担保房产权属变更登记
最高院裁定：让与担保权人是否有权起诉要求让与担保人将担保房产权属变更登记至其名下以构成让与担保
民商事审判资讯 2023-05-12 07:46
【裁判要旨】
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.原、被告签订《商品房买卖合同》的目的并非真实的买卖商品房，而是为欠款债务提供担保。该担保行为不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。2.原、被告签订《商品房买卖合同》的目的是以让与担保的方式为债务履行提供担保，但鉴于标的物的权属尚未发生公示变动，双方尚未形成让与担保关系。虽然法律认可让与担保对债的担保效力，但并未赋予其物权效力，原告（让与担保权人）无权要求被告（让与担保人）交付标的物以及将标的物的权属变更登记至其名下以构成让与担保。
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中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2021）最高法民申7954号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)
：上海东穗现代农业发展有限公司大丰分公司，住所地江苏省盐城市大丰区川东农场。
法定代表人
：罗飞，该公司执行董事。
委托诉讼代理人
：蒋帅，北京市天同(重庆)律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人)
：南充深龙泉房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市高坪区江东大道铁十二局北侧龙江花园1幢1单元2层202号。
法定代表人
：田永忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人
：王鹏，南充市法源法律服务所法律服务工作者。
原审第三人
：贾瀚波，男，1979年4月23日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人
：蒋帅，北京市天同(重庆)律师事务所律师。 再审申请人上海东穗现代农业发展有限公司大丰分公司(以下简称东穗大丰分公司)因与被申请人南充深龙泉房地产开发有限责任公司(以下简称深龙泉公司)、第三人贾瀚波房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院(2021)川民终704号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 东穗大丰分公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第六项的规定向本院申请再审。事实和理由：2014年11月27日，东穗大丰分公司与案外人湖北金威麦芽有限公司（以下简称金威公司）签订了《委托采购协议》，金威公司委托东穗大丰分公司采购啤酒大麦。东穗大丰分公司履行协议后，金威公司未依约付款。2015年1月7日，金威公司向东穗大丰分公司出具《资金还款计划书》，确认欠款金额为16,364,610元。2015年3月29日及6月26日，东穗大丰分公司与金威公司分别签署两份《还款协议书》，约定以深龙泉公司开发的“龙城国际”项目总价值1450万的住宅抵偿金威公司的上述债务。2015年4月1日及6月27日，第三人贾瀚波接受东穗大丰分公司指派与深龙泉公司签署了两份《协议书》，并分两次签署了共计36份《商品房买卖合同》。之后，深龙泉公司起诉贾瀚波，要求确认36份《商品房买卖合同》无效。四川省高级人民法院于2021年3月29日作出（2021）川民终10号民事判决（下称10号判决），驳回深龙泉公司的诉讼请求，该判决已生效。在本案一审中，东穗大丰分公司以实现以物抵债为由提起本案诉讼，要求深龙泉公司履行《商品房买卖合同》。一审后二审前，10号判决认定东穗大丰分公司与深龙泉公司签订的《商品房买卖合同》是为东穗大丰分公司设立让与担保，对此认识东穗大丰分公司表示接受，故在二审中基于让与担保继续要求深龙泉公司按《商品房买卖合同》履行相应义务。但二审法院不理会东穗大丰分公司对理由的重新确认，仍认为东穗大丰分公司是以房屋买卖关系为基础要求深龙泉公司履行交房和办证义务，驳回东穗大丰分公司的上诉请求。不管诉讼理由是否调整，东穗大丰分公司均基于《商品房买卖合同》要求深龙泉公司履行相应义务，故一审和二审诉讼请求并无变化，且调整后的合同性质双方并无争议，不损害深龙泉公司审级利益，二审法院应直接进行实质审理，支持东穗大丰分公司的诉讼请求。东穗大丰分公司如另行起诉让与担保，可能因重复起诉被法院裁定不予受理，且东穗大丰分公司已在本案中对案涉36套房屋在先申请了财产保全，如本案错误不予纠正，则可能导致其他债权人的轮候查封生效，东穗大丰分公司彻底无法完成变更登记，进而无法设立让与担保。 在本案再审审查过程中，东穗大丰分公司提出新的理由认为，双方就房屋的安排分为两个阶段，回购期内系让与担保，回购期满则以物抵债，深龙泉公司未按时回购，案涉房屋经过清理程序后用于抵偿债务，这种约定实际上与“履行期届满后”达成的以物抵债协议无异，2017年的《撤诉协议书》再次确认了双方以房抵债的意思表示。本案无论基于让与担保还是以物抵债，东穗大丰分公司都有权要求继续履行商品房买卖合同。 深龙泉公司辩称，四川省高级人民法院（2021）川民终704号民事判决认定事实清楚，适用法律正确。东穗大丰分公司以贾瀚波的名义签订《商品房买卖合同》，二者都没有向深龙泉公司支付购房款，并且贾瀚波在一审中明确陈述签订的合同不是真实意思表示。2015年签订《还款协议书》的主体不是深龙泉公司，而是两个自然人，深龙泉公司没有参与，两份协议不能约束深龙泉公司。两份《承诺书》是深龙泉公司盖章，但是该行为没有经过股东会决议。签订《还款协议书》和《协议书》《承诺书》是股东为了将开发的房屋备案至股东自己或者股东指定的人名下而实施的虚假行为。 贾瀚波述称，同意东穗大丰分公司的再审申请、事实和理由。
本院经审查认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。
原审查明，金威公司因欠付东穗大丰分公司货款，委托深龙泉公司向东穗大丰分公司支付1450万元，并约定将深龙泉公司开发的案涉商品房登记在东穗大丰分公司指定人名下，由深龙泉公司在一定时间内回购，如深龙泉公司未能回购则东穗大丰分公司可以处置上述商品房。之后，东穗大丰分公司委托贾瀚波与深龙泉公司签订2份《协议书》及36份《商品房买卖合同》，将案涉36套商品房通过预售备案登记的形式登记在贾瀚波名下，并约定深龙泉公司在一定时间内回购，如未回购，则贾瀚波可以处置案涉商品房，并依据1450万元的总额，按一定期间内的网签价格进行结算。上述事实可以看出，
双方签订《商品房买卖合同》的目的并非真实的买卖商品房，而是为深龙泉公司偿还1450万元债务提供担保。深龙泉公司的担保行为不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故东穗大丰分公司与深龙泉公司之间应按双方真实意思表示认定法律关系，双方仅有担保合同关系，并无商品房买卖合同关系。
10号判决曾认定双方签订《商品房买卖合同》是为东穗大丰分公司设立让与担保，东穗大丰分公司在本案原审中亦予以认可，并在提出本次再审申请时仍认为双方之间系让与担保关系，现东穗大丰分公司改变观点认为其与深龙泉公司之间亦有以物抵债的法律关系，与查明的事实不符。
关于东穗大丰分公司提出已有生效判决认定《商品房买卖合同》有效，不论是基于以物抵债形成的商品房买卖合同关系还是让与担保合同关系，均应支持其要求交付房屋、办理产权登记的请求，原判未予支持系适用法律错误的问题，本院认为，首先，生效判决认定双方并无有效的商品房买卖合同关系，仅认定双方担保合同关系有效。
东穗大丰分公司以生效判决驳回了要求确认36份《商品房买卖合同》无效的请求，即认为生效判决确认了双方之间商品房买卖合同关系成立并有效，是对生效判决的错误解读。
其次，双方当事人之间实为担保法律关系，东穗大丰分公司请求深龙泉公司交付商品房并办理产权登记系请求深龙泉公司履行《商品房买卖合同》中的义务，但双方签订的《商品房买卖合同》因并无买卖商品房的真实意思表示，合同中约定的关于商品房买卖的权利义务对双方当事人不具有约束力。最后，
双方当事人签订《商品房买卖合同》的目的是以让与担保的方式为债务履行提供担保，但鉴于标的物的权属尚未发生公示变动，双方尚未形成让与担保关系。虽然法律认可让与担保对债的担保效力，但并未赋予其物权效力，东穗大丰分公司无权要求深龙泉公司交付标的物以及将标的物的权属变更登记至东穗大丰分公司名下以构成让与担保。
东穗大丰分公司仍可按照原与金威公司及深龙泉公司之间的债权债务关系主张相关权利。故原判适用法律并无错误。
综上所述，东穗大丰分公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款之规定，裁定如下：
驳回上海东穗现代农业发展有限公司大丰分公司的再审申请。
审 判 长 蒋 科
审 判 员 王朝辉
审 判 员 秦冬红
二〇二二年五月二十四日
法 官 助 理 胡 松
书 记 员 王怡云
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