写在最前面：这只是个人进行系统的会计学习后，按照自我的理解编制的会计笔记。因为本人属于半路出家学习会计，因此缺乏适当的交流。本人深知闭门造车是不合理的，因此写下笔记的主要目的是为了与大家进行交流，同时也是个人进行思维整理的过程。如笔记有错误之处，希望能够给予指正，万分感谢。

    投资性房地产从名字就可以看出，这个科目的设计就是为了企业能够在这方面赚取收益的。这些“房地产”是用来投资的。要注意这里的“房地产”与平时生活中的房地产可不是一回事，也不能与房地产企业放一起弄混淆了。

    这一章主要注意的应该是投资性房地产后续计量中成本模式与公允价值模式之间的转换，这里需要注意转换是单向的，而且差额需要做追溯调整。

    再有就是非投资性房地产与投资性房地产之间的相互转换，这里有一个准则人为规定的需要进入“其他综合收益”科目的操作。

投资性房地产的特征与范围

    投资性房地产，是企业为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。这里房地产的范围包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。（特别注意，投资性房地产不包括持有并准备增值后转让的房产！！同时，以经营方式租入并转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。这个应该很好理解，毕竟产权不是自己的）

投资性房地产的确认与初始计量

    投资性房地产其实本身是具有固定资产属性的，所以他的确认和初始计量与固定资产没有太大的差别，唯一多出来的一个是因为企业内部可以对固定资产、无形资产等的使用目的进行更改，导致的非投资性房地产转换为投资性房地产。投资性房地产需要特别注意的是投资性房地产的初始确认时间。

    对于出租的土地使用权或建筑物，一般的初始确认时间（或转换时间）为租赁期开始日（特别注意是租赁期开始日而不是租赁开始日，投资性房地产的确认并不以租赁合同的签署时间作为确认时间，而是以承租方实际使用的时间作为初始确认时间）。这里例外的，对于在建或闲置（要特别注意，这种情况只针对在建或闲置的建筑物，其余的都是干扰项）的房产，如果董事会等权力机构作出书面决议，有明确意图将其作为经营性出租的，应当将董事会等权力机构做出书面决议的当天作为投资性房地产初始确认的时间。

    对于持有准备增值后转让的土地使用权，确认时间为停止自用，准备增值转让的时间。

    由于投资性房地产有两种确认模式：成本模式、公允价值模式。公司对于模式的选择在准则上有明确规定：同一企业（同一会计主体）只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这一准则单放在一个企业也许很好理解，但后续对母子公司进行企业合并处理时，就需要额外注意子公司需要根据母公司对投资性房地产的会计处理方法进行调整，即母子公司的会计政策需要保持一致。

    对于投资性房地产初始计量，有外购、自建、转换，原理与固定资产、无形资产差不多，不多赘述了。唯一有区别的一点在于投资性房地产后续的费用化支出计入“其他业务成本”科目，而不是计入费用类科目。

投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量——成本模式

会计分录如下：

取得租金收入：

借：银行存款

     贷：其他业务收入

建筑物按月计提折旧：

借：其他业务成本

     贷：投资性房地产累计折旧

土地使用权按月摊销成本：

借：其他业务成本

     贷：投资性房地产累计摊销

经减值测试确定发生减值：

借：资产减值损失

     贷：投资性房地产减值准备

投资性房地产的后续计量——公允价值模式

不计提折旧也不计提减值，价值以公允价值反映。会计分录如下：

取得租金：

借：银行存款

     贷：其他业务收入

公允价值变动：

借：投资性房地产——公允价值变动

     贷：公允价值变动损益                     （或相反分录）

投资性房地产的后续计量模式的变更

    在会计准则上，默认公允价值模式优于成本模式，因为成本模式采用的成本计量使用的是历史成本，它并不能公允的反映这一资产的现实价值。所以只允许投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式，并不允许反向转换。

    转换的规则在于将成本模式下的账面价值注销，反映公允价值模式下的公允价值，计入“投资性房地产——成本”科目，并将差额追溯调整以前年度的损益，在期初的留存收益上体现（调整盈余公积与未分配利润）。值得注意的是，如果转换的时间点在年中，则需要对差额分开处理，期初公允价值与账面价值的差额作为以前年度的损益调整期初留存收益，当年的损益作为公允价值变动调整当年利润表，并且对于当年成本模式下的折旧冲减当年“其他业务成本”冲减利润表。

投资性房地产的转换

成本模式下的转换

    成本模式下投资性房地产与非投资性房地产按照对应科目一一结转。要注意如果是存货与投资性房地产之间的转换，投资性房地产减值准备与存货跌价准备不能一一对应，其属于不同的减值准则，应当直接将账面价值转入。

公允价值模式下的转换

    投资性房地产转换为非投资性房地产，以原账面价值结转，同时以公允价值反映新资产，差额计入“公允价值变动损益”。

    非投资性房地产转换为投资性房地产，以原账面价值结转，同时以公允价值反映新资产，差额如果在借方（表明转换亏了，新公允价值小于原账面价值），则计入“公允价值变动损益”科目；如果差额在贷方（表明转换血赚，新公允价值大于原账面价值），则计入“其他综合收益”科目。这么做是为了防止企业通过会计调整，将非投资性房地产转换，以通过损益的方式调高企业利润。

投资性房地产的处置

    成本模式下类似销售处理，按实际收入确认收入，账面价值结转成本（其他业务收入、其他业务成本）

    公允价值模式下类似销售处理，按实际收入确认收入，账面价值结转成本，但这里的结转成本包括后续计量中确认的公允价值变动损益和转换过程中确认的其他综合收益。