我也卖知识城的房子，但吹知识城，我心虚！

（板块分析系列）

知识城到底是不是坑？

有人说是，有人说不是，今天我们就来掰扯清楚这个问题。

我前段时间，发视频简单聊了聊知识城，引起了一些争议，其中，某广州美女大V就很不服气，发了条视频反驳，说要跟我PK，我那段时间忙，没有第一时间回应。

鉴于有些朋友对于知识城，仍然看的不是很透，有诸多误解，那我们就再来详细聊聊这个板块吧。

你知道的，野先生说的，肯定会更专业、更明白。

跟分析南沙一样，我们也把知识城和知识城楼市分开来说。

01 知识城板块

先来说说知识城这个板块。

首先，政策层面，我并不否认知识城牛掰的规划、定位，以及被政府重视的力度，因为这些，大家都看得到，我也不瞎，包括知识城的城市界面，确实很棒。

还有这次知识城十四五规划，将长岭居划给知识城，黄埔对知识城的偏心，也是显而易见的，有点用长岭居去贴补知识城的意思。

其次，在执行落地层面，因为黄埔有科学城这个成功经验在先，所以在新城打造的思路上，是比较成熟且正确的，区别于亚运城等板块，搞的是产业先行的路子，而不是房地产先行。

所以我们能看到，知识城原先规划的居住用地，只占到整个地块总量的1/6，大部分都是产业用地和商业用地。

而且很显然，黄埔之前打造科学城积累的一些资源，也是直接嫁接给了知识城的，现在科学城和知识城产业上的重叠，就是很直观的体现。

加上，黄埔整个区的主打方向和核心竞争力，就是科创产业，这也是现在我们国家主推的一个风口和趋势。

因此，总的来说，知识城的产业是实打实的，确定性比较高，只要能坚持不断的给予扶持，这个板块的成熟，指日可待。

但是，我们说，政府力量终归有限。

新城的建设，如果能有市场和行政两股力量，共同自发参与，相辅相成，则发展起来便会相对容易很多。

比如像万博、琶洲、金融城这种，出于地段上的优势，市场力量会比较乐于参与，基本政府把基础设施搭建好，企业和人口的引入，都不会太难。

还有苏州工业园区，拿来类比知识城，也是不合适的，因为它是紧挨着苏州的中心姑苏区的。

但是像知识城这种飞地，就不一样了，难度系数会飙升，因为在一块离主城区50公里，然后环境还很原始的土地上，再造一座新城，这个是需要很大的想象空间的。

而企业行事，是遵循市场规律的，在没有让市场看到足够的确定性之前，要想让市场力量参与，就只能靠政策上的大幅让利吸引。

所以，像知识城这种超远郊新城，会更依赖于行政力量，需要投入的人力、物力、财力等资源，都是无法想象的，要将其真正打造成熟，成本会比科学城高很多，也会难很多。

科学城用了20年，才发展到今天这个地步，且科学城离主城区也才20公里，而知识城，仅发展了短短10年而已，要走的路无疑还很长。

但现在，很多人就开始认为知识城是黄埔最强，什么黄埔最高楼就在知识城，说的好像它的房价即将要掀翻黄埔楼市天花板似的，这显然是值得商榷的。

02 知识城楼市

好了，说完知识城这个板块，我们再来说说知识城的楼市。

前面我们说了，知识城这个板块，规划的确定性还是比较高的，发展成熟只是时间问题。

但对于知识城楼市，我觉得还是得理性看待，尤其是部分知识城业主，听野先生一句劝，心态别太飘，因为真的希望越大，失望也是会越大的。

在我看来，知识城目前只能算是个纯刚需自住板块，就是实在预算只有个200W多一些，但又瞧不上增城那种不限购区，想买限购区地铁盘的，那么，知识城，就可以看作是一个可以考虑的，还不错的选项。

而且可以很明确的说，未来，黄埔楼市的价格梯度，也一定是按照，老黄埔>科学城>知识城来走的。

有人说，我不管，知识城就是牛逼，当其自身发展成就业中心以后，就会形成自己的一个房价体系。

有这个可能，但这个过程无疑是漫长的，科学城目前都还逃脱不了以珠江新城为中心的房价引力场的干扰，何况你知识城呢？

而且，现在支撑知识城楼市的力量，真的弱。

1、投资客和主城区外溢需求，会有，但肯定不多，尤其当前的环境下。

2、规划再牛，也得砸钱才能落地，但说实话，现在地方政府是比较拮据的，因为地不好卖，把长岭居划给知识城，我猜测也有拿长岭居卖地收入，去补贴知识城发展的意思，因为前面也说了，知识城本身规划的住宅用地，是不多的；

3、对于本地工作生活的刚需人群，说实话，目前无论是查数据，还是直接感受，人确实不多，我晚上八九点在知识城，马路很宽，但只有稀稀落落几辆车，这感觉跟科学城的凌晨差不多了。

03 尾声

所以，知识城的楼市，目前还是脆弱的，我一直倡导的是，不要只看规划买房，很容易被人误导。

总之，坦白说，我也卖知识城的房子，但如果要我现在去吹知识城这个板块，我心里是发虚的，有人说是因为我水平不够，看不懂知识城，或许是吧，而且也不光这个原因，还有怂。

反正，现在买，也只建议以纯刚需的心态进场，买单价3万以下，总价300万以下的标的。

以上。