自然资源基层管理法律知识（21-30）

21.什么是土地征收成片开发？

土地征收成片开发是指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。根据《土地管理法》的定，成片开发应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。为落实上述规定，2020年11月，自然资源部印发《土地征收成片开发标准（试行）》，对成片开发的程序和具体要求作出明确规定。根据该试行标准，成片开发方案由县级以上地方人民政府组织编制，报省级人民政府批准。方案主要包括五个方面的内容.一是成片开发的位置、面积、范围和基础设施条件等基本情况；二是成片开发的必要性、主要用途和实现的功能；三是成片开发拟安排的建设项目、开发时序和年度实施计划;四是成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地比例（一般不低于40%）;五是成片开发的土地利用效益以及经济、社会、生态效益评估。同时，方案应当经过集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

需要注意的是，有下列四种情形之一的不得批准方案：一是涉及占用永久基本农田的；二是市县区域内存在大量批而未供或者闲置土地的；三是各类开发区、城市新区土地利用效率低下的；四是已批准实施的土地征收成片开发连续两年未完成方案安排的年度实施计划的。

 

22.土地补偿费和安置补助费由区片综合地价确定，补偿主体和比例如何确定?

按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》的规定，省、自治区、直辖市应当制定公布区片综合地价，确定征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准，并制定土地补偿费、安置补助费分配办法。区片综合地价是征收农民集体农用地的土地补偿费和安置补助费标准,不包括被征地农民的社会保障费用以及地上附着物和青苗等的补偿费用。实践中，政府在制定区片综合地价时，通常会综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素。

区片综合地价确定后，省级人民政府会按照主要用于被征地农民的原则，参照当地近年征地补偿费用在农村集体和农民个人之间的实际支付比例，合理确定土地补偿费和安置补助费的比例。也就是说，土地补偿费和安置补助费的比例具体由省级人民政府根据当地实际情况作出规定。区片综合地价成果经省级人民政府同意后，由省级人民政府或省级人民政府规定的地市、县级人民政府公布实施。公布的内容主要包括区片综合地价标准、土地补偿费和安置补助费比例、实施时间、新旧征地补偿标准衔接措施等。

 

23.土地征收中的抢栽抢建如何认定，是否给予补偿?

依据《土地管理法实施条例》第二十六条的规定，需要征收土地的，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估两项工作。其中，征收土地预公告是征收土地程序启动之时作出的公告，是土地征收前期工作中的第一项工作，其目的是告知征收范围、征收目的等基本信息，征求农民集体及成员的意见。

征收土地预公告是计算土地征收补偿的重要时间节点。自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人都不得在拟征收范围内抢栽抢建。在征收土地预公告发布后，在拟征收范围内进行建设或者种植养殖的，均属于抢栽抢建，比较常见的有新建房屋或者其他建筑物、构筑物，种粮、种树、种草、种林或者种其他经济作物等。

《土地管理法实施条例》第二十六条明确规定，违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。

 

24.什么是乡(镇)村建设用地?乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地？是否要办理用地手续?

乡(镇)村建设用地是指在乡(镇)村范围内进行的非农业建设用地。主要包括宅基地、经营性建设用地、乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地等。

宅基地主要是指集体经济组织分配给集体成员，满足其居住需求用于建设的土地。宅基地制度是我国特有的农村土地制度安排，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民需要申请宅基地的，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请;没有设立农村集体经济组织的，应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。宅基地申请依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后，报乡(镇)人民政府审核批准。

农村集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经济组织使用建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

乡(镇)村公共设施、公益事业建设需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

乡(镇)村建设用地审批过程中，涉及占用农用地的，需要依法办理农用地转用审批手续。

 

25.哪些农村集体经营性建设用地可以入市?应当遵循什么程序?

根据《土地管理法》第六十三条的规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。《土地管理法实施条例》第三十八条进一步将“经依法登记”明确为“依法办理土地所有权登记”

依据《土地管理法实施条例》第三十九条至第四十二条的规定，农村集体经营性建设用地入市需要遵循以下程序:一是土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，由市、县人民政府自然资源主管部门依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，并会同有关部门提出产业准入和牛态环境保护要求;二是土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三条的规定，由本集体经济组织形成书面意见;三是土地所有权人在出让、出租前不少于十个工作日将方案报市、县人民政府，市、县人民政府在收到方案后五个工作日内提出修改意见;四是土地所有权人依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方签订书面合同，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案;五是集体经营性建设用地使用者按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费;六是依法申请办理不动产登记。

 

26.产业发展在哪些情形下可以使用集体经营性建设用地?

依据《土地管理法》第六十三条的规定，集体经营性建设用地入市需要符合土地利用总体规划、城乡规划，可以使用集体经营性建设用地的，主要是指工业、商业等经营性用途。《土地管理法实施条例》第三十七条明确规定鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。取得集体经营性建设用地使用权的方式主要有三种:一是依照《土地管理法》第六十条的规定，由县级以上地方人民政府批准直接使用集体建设用地;二是以土地使用权人股、联营方式共同举办企业，使用集体经营性建设用地使用权;三是农村集体经济组织以外的单位在农村兴办乡村重点产业和项目的，通过集体经营性建设用地入市的方式取得集体建设用地使用权。集体建设用地的使用者必须严格按照规划确定的用途使用土地。

 

27.如何申请农村宅基地以及申请在宅基地上建房?

农村村民申请宅基地一般履行以下程序:一是农户提出申请。申请人必须是符合宅基地申请条件的农户,要以户为单位向所在农村集体经济组织提出宅基地和建房（规划许可）书面请；没有设立农村集体经济组织的，向所在的村民小组或者村委员会提出申请。值得注意的是，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。二是村民会议就申请材料进行讨论公示，村级组织对申请材料是否真实有效、是否符合村庄规划、是否征求相邻权利人意见等进行审查，审查通过签署意见后报送乡（镇）人民政府。三是宅基地申请由乡（镇）人民政府批准，建房所需乡村建设规划许可证需转报市、县自然资源主管部门批准。四是乡（镇）人民政府根据部门联审结果，对宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》。在部门联审过程中，农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源主管部门负责审在用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规别许可证。

需要特别强调的是，虽然农村宅基地审批机关是乡（镇）人民政府，但是，涉及占用农用地的宅基地申请，必须在批准农用地转用后方可批准。

 

28.进城落户后农户的宅基地和承包地是否必须退出?宅基地还能否进行确权登记?

对于宅基地，根据《土地管理法实施条例》第三十五条、第三十六条的规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。所以进城落户后，可以自愿退出宅基地，而不是必须退出。

对于承包地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）第二十七条的规定，承包期内，发包方不得收回承包地。国家保护进城农户的土地承包经营权。不得以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件。承包期内，承但农户进城落户的，引导支持其按照自愿有偿原则依法在本集体经济组织内转让土地承包经营权或者将承包地交回发包方，也可以鼓励其流转土地经营权。所以进城落户后，在承包期内的承包地。可以自愿退出，不是必须退出。

根据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，依法取得的宅基地使用权，可以申请宅基地使用权登记。因此，农民进城落户后，不影响其原来合法取得的宅基地使用权的确权登记。

 

29.已有宅基地使用权证书，在实施不动产统一登记后是否需要申请换发新证?

遵循“不变不换”原则，已经颁发的原宅基地使用权证书仍合法有效，无须申请换发新证。坚持“不变不换”，是不动产登记法律制度的要求，是对原有登记成果的尊重和延续，也是保持工作稳定性和连续性的需要。《不动产登记暂行条例》第三十三条规定，该条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条规定，该实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。

 

30.对于没有权属来源材料或建设相关材料的宅基地，如何确权登记?

根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发(2016]191号）和《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发(2019]6号）的有关规定，对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议或异议不成立的，由所在农民集体经济组织或村民委员会出具证明，经乡（镇）人民政府审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。