放松调控的城市越来越多！但购房者和开发商却开始“摆烂”了

大家好，我是蓝白。

今天的内容有5000字，慢慢看。

越来越多的城市，坐不住了。

从郑州、哈尔滨，到福州、大连，从衢州、秦皇岛再到兰州。

我们正在经历的，是一场足以比肩2014年的楼市宽松大潮。

不管是过去几年，被捧上神坛的新一线城市，还是籍籍无名，房价直冲云霄的三四线城市，这一次，他们都低下了高傲的头颅，用足浑身力气，声嘶力竭的呼喊大家去买房。

在3月初，蓝白跟大家聊郑州重启棚改货币化的时候，说过一个观点：

郑州，作为第一座全面宽松的千万级人口大城，政策没有撤回，反而大张旗鼓的宣传，后来还有央视的背书，会成为今年最典型的风向标。

那我们今天就来捋一下，也就一个月时间，有多少城市，按捺不住心中的躁动。

3月1日，郑州发通知，取消“认房又认贷”，重启棚改货币化，二手房可以选择核定1%个税，20%差额税可以避开。

郑州呢，因为去年1次洪水+3次疫情，法拍房数量已经攀升到了全国第二（顺便说一句，第一名是杭州），大批的房企放长假裁员，遍地停工的楼盘，售楼部全靠中介堆人气。

成片的土地流拍，开发商不报名，城投也没钱托底，以至于，后两次集中供地，郑州只能把卖不出去的地块，临时紧急撤牌。

从GDP、人口、城市建成区三个维度来看，郑州楼市之惨淡，在全国同级城市里都排的上号，也撕下了前几年热炒国中城市概念的“遮羞布”。

3月23号，哈尔滨市宣布废止2018年出台的限售政策。

哈尔滨原来限售是3年，从网签就开始算。

新房从网签到交房，拿证，没个三四年下不来，2018年发布的限售政策，现在不到四年就取消。

所以。。。废除限售，也是废了个寂寞。

主要还是信号意义。

限售，是抑制炒房的最大利器。

刚需自住一套两套的，限个三年也无所谓，大不了就是改善换房的时间往后推一些。

可炒房的不一样，因为炒房讲究的是高杠杆、“快进快出”。

限购，他们可以想办法通过职称落户、假离婚这些手段，获得购房资格。

限贷，他们可以想办法借短贷，第三方高息筹资，推高首付的杠杆。

唯独限售，他们破解不了。

不管从网签开始算，还是从契税日期、房产证日期开始算，限售时间，谁都改不了。

可以说，限售，是冻结房产流动性的关键措施。

所以，哈尔滨取消限售的意义，是给其他发布限售政策的城市，打了个样，接下来，重点看青岛、海南这些限售5年的地方，会不会有样学样。

3月30日，福州取消限购。

不管你有没有福州的户口，有没有缴当地的社保个税，名下有没有房子和贷款，都可以在市区买房了。

福州这个城市，很奇怪。

要说人口和GDP，体量确实不算大，连个地铁都不批。

要说房价，稳稳能排进全国TOP10。

人口和产业规模上不去，一般公共预算的规模，肯定也上不去。

房价能排到全国前十，高房价的上游，必然是高地价，这就会造成一种略显扭曲的财政结构：

土地依赖症。

我们可以用土地出让收入占财政四本账的比例，来观察地方财政对卖地的依赖。

可以发现，在32个核心城市中，福州排第一，比值达53.2%，32城的中位数是41.9%，同属福建的厦门稍微好一点，比值达到了37.9%。

所以，楼市成交和土拍，对福州很重要。

去年四季度到现在，福州商品房月均成交量，只有23万平方米，比二、三季度的月均成交接近腰斩。

到今年2月底，福州的去化周期，已经接近20个月，这个去化时间，跟中西部的普通地级市差不多。

这是福州放开限购的关键原因。

4月1日，浙江衢州，同时解除了“限购和限售”。

郑州和福州放开的是限购，哈尔滨放开的是限售。

衢州一步到位，直接把限购和限售都放开了，放得不能再放开的那种。

衢州这个地方，名不见经传，存在感似乎不强，一个四线地市，GDP在浙江排倒数，房价倒是一点都不虚，柯城区单价1.8万+，江山市逼近两万，开化、龙游也都突破了1.2万的单价。

这个价格，很不可思议。

要知道，中西部二线省会，大把房价1W-1W5的房子，浙江虽然是共富示范区，可一个经济总量、常住人口、建成区面积都非常有限的四线城市，靠什么支撑如此量级的房价体系？

这种现象，正好能跟上面说的福州，还有浙江的温州、金华联系起来看。

蓝白觉得，福建和浙江这两个地方的人，似乎一直都有“富贵不还乡，如锦衣夜行”这种，根植在基因里的乡土观念。

与河南、安徽的重土亲乡观念不同，跟广东、江苏目的性极强的投机也不同，福建、浙江的购房者，似乎都有一种朴素的炒房情结。

他们把“在自己家乡买房”这件事，好像当成自家的生意来做，到底是炫耀，还是为了房产增值，可能他们自己也不清楚，浑然不觉高房价带来的反噬。

接着说城市。

还有大连，秦皇岛和兰州。

大连全面放开了落户，中专学历以上就能落户，只要交得有社保就能落户。

秦皇岛呢，废止了以前的限购政策，文件里有一句话，“已经不适应当前我市房地产市场发展形势”，这句话，透着一股“此一时彼一时”的灵活机动，得圈起来。

兰州，取消“认房又认贷”、放宽限购。

不用过多的分析，以上这些城市，都有不得不这么做的理由。

我听一个朋友说，放松越晚的城市，房产价值越大。

这个观点，也有道理。

放开的时间早晚，昭示了各大城市对房地产的“忍耐度”。

忍耐度越低，叫的越早，人口、成交、土拍的数据越差。

忍耐度越高，口子松的越晚，对房价上涨充满了忌惮，调控的定力就越足。

所以，我们很有必要梳理一下，接下来，哪些城市会跟上放松的脚步，哪些城市依然会作壁上观。

这对我们个人的城市选择，也有一定的参考意义。

我今天读了一份报告，中泰杨畅写的。

这份报告，是以福州、厦门作为模板来研究的。

首先，我们要明确，地方救市的动机是什么？

1，房子卖的好不好，影响到一个城市上下游的消费。

地产行业里，包含房企、中介、施工、监理、物流、上游材料里，包含建材、建筑和轻工，下游服务里，包含建材、家具家电轻工、物业，最终辐射到餐饮和金融。

2，房子卖的好不好，直接影响开发商的拿地意愿，从而影响政府性基金收入，最终辐射到地方财政收入。

从这两个角度，把研究样板的范围，从福建扩大到全国31个省市区的核心城市，剔除掉福州和厦门之后，有33个。

在这33个城市里观察，是否跟福州厦门有共性特征，尤其是放松商品房销售端政策的冲动。

结果显示，有12座城市值得关注。

其中10个城市，包括合肥、贵阳、成都、太原、南宁、上海、兰州（4月5日已出现政策调整）、南昌、青岛、银川。

人口流入在增加，但开发商拿地的积极性不高，对销售端政策放松，可能存在“冲动”。

另外，石家庄和昆明这两个城市，也很有可能会放松，土拍数据很差，但卖地依赖度很高。

说实话，我对名单中，合肥、上海、成都放松调控的可能性存疑。

第一，因为2020和2021部分城市人口数据缺失，报告用的是2019年人口流入的数据。

当时新一线城市的概念很火爆，像合肥和成都，这部分流入人口的买房需求，或者说炒房需求，已经在过去两年显现了，楼市非常热，这个时候再放开，房价大概率会反弹。

第二，衡量卖地的需求，报告用的是近一年的土地成交总价，跟过去三年的均值水平对比，还有土地成交面积与供应面积的比值，近一年均值与近三年均值的比例。

拿这两个数据衡量，那像上海这种调控极其严格的城市，土拍数据表面上看起来肯定会很差。

这就忽略了京沪这种巨无霸级别的城市，作为调控龙头的存在意义。

让我们记住这些城市的名字，接下来的两个月，看是否会印证。

梳理了放松调控城市的次序和逻辑，还有一个关键的事没说：

口子开的再大，这些城市喊的再着急，大家还是不买账。

还是看两个数据：销售和拿地。

先说销售。

中金的数据，从去年4季度到现在，50个重点城市，周度高频口径新房销售面积，跌幅全部超过30%。

尤其是今年2月和3月，同比跌幅已分别扩大至-37%和-51%。

不论是从同比跌幅，还是环比季节性意义上来说，现在的新房销售，都处于历史最低水平。

再说拿地。

广发固收的数据，2022年一季度出让金5629亿元，同比下滑57%。重点看3月，出让金1908亿元，同比下滑58%。

这个月，只有上海、重庆、福建、北京、江西出让金是增长的，有20个省的卖地收入，降幅大于50%。

一季度虽然有春节的原因，可这动不动就是50%以上的降幅，3月份调控都放开了，首付和利率也都在降，土拍还是降了6成，搁哪个城市，小心脏也受不了啊。

一边是调控急速放开，另一边是卖房和卖地数据飞速下降，完全跟“小阳春”不沾边。

这在过去几次房地产轮回的周期里，是不太常见的。

现在购房者和开发商，已经有点从躺平到摆烂的感觉：

你喊你的，我做我的。

如果把地方土地出让，作为生态链的上游。

那么，开发商作为把土地变成房子的“中介”，就是生态链的中游。

购房者作为承接债务和杠杆的“终端”，就是生态链的下游。

那我们就来看看，现在的中游和下游，是什么样的处境。

先说开发商。

他们缺的不是限购和限售政策放开，缺的是现金。

过去半年，哪怕三道红线全绿、哪怕销售规模行业顶尖，哪怕公认财务稳健的房企，轻则停工、商票拒付、拖欠工程款。

重则信托违约、债券违约，被金融机构抽贷、断贷。

一个曾经发达的破落户，现在兜里只剩几个钢镚，连下顿饭在哪吃都不知道，还能指望他们继续拿地囤地，吃香喝辣吗？

中泰证券陈立说：无论是上市龙头房企或是中小型房企，相对于销售水平的土地储备厚度，都处于2010年以来的最低水平。

去年到现在，并不是没有针对房企的救市动作。

比如大家寄予厚望的并购贷，银行把钱贷给央企国企，用来收购优质民企的出险项目。

可这钱发出去之后，手握重金的房企们发现，与其收购那些股权纠缠不清，流程复杂，甚至无利可图的项目。

还不如去公开市场拿地，现在地方上为了吸引拍地，降保证金，调高限价，大把的核心区优质土地挂出来卖，赚哪的钱不是赚，何必费劲巴拉的收购爆雷民企的项目。

水流不进民企开发商的口袋，那就接着躺平摆烂，别说拿地，能把手里的房子交付，就谢天谢地了。

话说回来，政策凭什么要给这些人买单？

高杠杆民企以前蒙着头往前冲，3个锅盖补十口锅，赌徒一样的拿地，无视调控三番几次的警告。

飞黄腾达的时候趾高气扬，全是自己的功劳。

现在出问题了，就开始哭爹喊娘，又找时代和大环境背锅。

吃相未免太难看了。

融资当然不能轻易给爆雷房企开口子，救了一个，就要救无数个，宝贵的信贷资源，不能这么浪费。

所以，我们要做好房企长周期缩表出清的准备，底线是保交房，保房不保企。

卖地收入就算有阵痛，靠转移支付、发债、节衣缩食顶上去也值得。

再说购房者。

他们缺的不是首付和利率，而是对房地产未来的信心。

央行最近发布了50个城市的2万户城镇储户问卷。

本季54.7%的居民倾向于更多地进行储蓄，城镇储户的储蓄意愿，连续第四个季度上升，且增幅在扩大。

也就是说，越来越多的人偏爱存钱了。

问卷里，居民“更多消费”占比，从21年Q4的24.7%，下降到了23.7%，明显低于疫情前的28%左右。

未来3个月中，唯一预计增加的支出，是教育。

旅游、医疗、购房、大额商品、娱乐、保险，都是持平或走弱。

这也很容易理解，再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育，这是国人的传统观念。

哪怕手里只有几个钢镚，也要紧着孩子花。

而支出的保守，是不争的事实，正好对应了储蓄意愿的持续攀升。

问卷里也有关于房价的。

“看上涨”的居民在减少，“看不清”的居民在增加，看上涨的部分只有16.3%，已经处于历史极低水平。

看低房价，是不知道钱该往哪投，索性存起来，不管不问，不看不动。

总之，大家越来越看不透未来了。

聊到最后，蓝白给大家梳理了，现在三个市场参与主体：城市、开发商、购房者，所处的位置。

各大城市，风风火火。

民企开发商，有心无力。

买房的人，无动于衷。

每个主体，都有不得不这么做的理由。

这让我想起了两个词：机械记忆，合成谬误。

机械记忆，还有另外一个近义词，叫刻舟求剑。

首付和利率降了，就能重复历史吗？

限购和限售放开，买房的人能变多吗？

把杠杆率、内外环境、城镇化水平、城市分化的程度通盘考虑一遍：

到底是这次跟上次一样，还是，这次跟上次不一样？

合成谬误，房企的三道融资红线，银行的两条限贷红线，信贷窗口指导，二手房指导价，各大城市的调控极具针对性，是打压楼市过热的绝佳工具。

可偏偏碰到了，大家都没经历过的集中供地，开发商像倔驴一样，宁可不赚钱也要当地王，拿1块钱当100块借钱扩张，不见棺材不掉泪。

结果又碰到了德尔塔和奥密克戎，俄罗斯和乌克兰，出口、餐饮、旅游又受到影响。

这些事，任意拎出来一个，市场都能承受。

可一件一件的叠加，我们就看到了“共振”造成的合成谬误。

所以，这个世界，这个市场，没有既定的、完美的、了然于胸的运行轨迹。

有的只是，在一盘看似明朗的棋局里，所有人的选择都很合理，最终却滑向了大家都始料未及的谷底。

说到谷底，我又想起了那句名言：

已经到谷底了，怎么走都是向上，所以。。。

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。